La sorprendente manera en que los agentes inmobiliarios se están adaptando

Una de las mayores tendencias en la industria inmobiliaria residencial en los últimos años ha sido la introducción de las llamadas empresas “iBuyer” como Opendoor, OfferPad y Zillow Offers que compran casas directamente a los propietarios de viviendas y luego revenden las casas.

Phoenix es la zona cero para la explosión del iBuyer. Las dos mayores empresas iBuyer, Opendoor y OfferPad, comenzaron sus operaciones de compra y venta de casas en Phoenix. El tercer iBuyer más grande, Zillow Offers, también es muy activo en Phoenix. Hoy en día, Phoenix es el mercado más grande para iBuyers con entre el 5% y el 6% de las casas que están comprando iBuyers en los últimos meses según el experto en tecnología inmobiliaria Mike DelPrete. Son más de 1.000 casas al mes.

Cómo los agentes inmobiliarios de Phoenix se han estado adaptando a iBuyers puede presagiar el futuro en muchos otros mercados, así que veamos lo que ha estado pasando en Phoenix.

Pero primero, si no estás familiarizado con iBuyers, un propietario puede llenar un formulario en línea y obtener una oferta uno o dos o tres más tarde del iBuyer, incluyendo el precio que el iBuyer está dispuesto a pagar por la casa.

Si el propietario acepta/firma la oferta “instantánea”, el iBuyer enviará a los inspectores de casa y regresará con una lista de reparaciones y los costos estimados para las reparaciones que el iBuyer quiere hacer a la casa antes de que completen la compra. El vendedor puede hacer las reparaciones o el vendedor puede aceptar tener el costo de las reparaciones añadidas a las tarifas que el vendedor pagará al iBuyer al cierre.

Una queja común de agentes inmobiliarios sobre iBuyers es que los iBuyers tienden a pedir muchas más reparaciones y mucho más dinero para reparaciones que los compradores tradicionales. El vendedor normalmente puede cancelar el contrato si no puede llegar a un acuerdo con el iBuyer en las reparaciones.

Cada iBuyer tiene un conjunto diferente de tarifas que cobran al vendedor y hay otras diferencias entre los diferentes iBuyers que hacen que sea difícil para los propietarios comparar dos o más ofertas de iBuyer, o compararlos con la venta de la casa de la manera tradicional (mediante la contratación de un agente de bienes raíces y la lista de la casa en la MLS local).

Venta Tradicional – Más Dinero

La única gran ventaja de vender la forma tradicional es que el vendedor normalmente gana mucho más dinero.

Mi impresión de mirar los foros en línea de los agentes inmobiliarios de Phoenix es las quejas más comunes sobre iBuyers son que los iBuyers tienden a ofrecer precios más bajos, tienen tarifas altas y exigen asignaciones de reparación más altas que en las ventas tradicionales. Es decir, los agentes inmobiliarios de Phoenix tienden a quejarse de que los vendedores de casas hacen mucho menos dinero en general cuando venden a iBuyers.

Vender a iBuyer – Más conveniente

Aunque el beneficio neto por lo general no es uno de ellos, hay varias ventajas para vender la manera iBuyer.

• Usted no tiene que tener la casa listo para vender, sin interrupciones a la familia que vive en una casa que está siendo pintado, conseguir alfombras nuevas instaladas, y así sucesivamente.
• Usted no tiene ninguna demostración a los posibles compradores como en una venta tradicional. Eso significa que no tienes que tener la casa en estado de spic y span en todo momento y estar listo para salir de la casa para espectáculos a corto plazo. Las exhibiciones pueden ser un dolor en el cuello, especialmente si la familia tiene niños pequeños, alguien con necesidades especiales que viven en la casa, o si tienen un montón de mascotas.
• A menudo puede elegir la fecha de cierre exacta. Usted no tiene que trabajar alrededor de la programación del comprador, puede elegir la fecha más conveniente para usted.
• Algunos iBuyers te permiten quedarte en la casa por un tiempo después de que cierres, así que mudarte es menos apresurado, menos estresante.
• No hay contingencia de evaluación. En una venta tradicional, una baja tasación suele reabrir las negociaciones de precios que son estresantes y a veces terminan matando la venta.
• Sin contingencia de financiación. Tal vez la mayor pesadilla al vender una casa de la manera tradicional es cuando se entera justo antes de cerrar que el comprador no puede obtener una hipoteca por alguna razón y el trato está apagado. Si el vendedor ya se ha mudado de la casa, es una pesadilla aún mayor. Afortunadamente, esa pesadilla es rara, pero cuando vendes a un iBuyer no es una posibilidad porque no hay contingencia de financiamiento en el contrato de compra.

Agentes Inmobiliarios se adaptan a iBuyers

De acuerdo, de vuelta a Phoenix. Algunos agentes de bienes raíces han contado historias sobre a menudo entrar en citas con los propietarios de viviendas y obtener preguntas sobre la venta a iBuyers, o el propietario ya tendría una oferta de un iBuyer impreso y le preguntarían al agente al respecto. O, a veces, el propietario de la casa nunca planteó el tema de iBuyers pero un poco más tarde el agente se daría cuenta de que vendieron la casa a un iBuyer.

Las empresas de IBuyer están gastando enormes cantidades de dinero en publicidad y los propietarios han recibido el mensaje y están haciendo preguntas. Mike DelPrete, mencionado anteriormente, estima que alrededor del 40% de los vendedores de Phoenix recibirán una oferta de iBuyer antes de que enumeren su casa.

La actitud entre los agentes inmobiliarios en Phoenix parece haber cambiado en el último año hacia: “Tenemos que ponernos al tanto de esto y convertirnos en expertos en todas las diferentes maneras en que los propietarios pueden vender sus casas para que podamos dar a cada vendedor de casas la información que necesitan para hacer e mejor decisión para su situación particular, si vender a uno de los iBuyers, y si es así, ayudarles a decidir cuál, o si vender la casa de la manera tradicional.”

Por lo tanto, lo nuevo que parece estar evolucionando en Phoenix es que los agentes de bienes raíces representen al vendedor, obtengan un montón de ofertas de iBuyer en nombre del propietario, analicen las ofertas y aconsejen al propietario de la casa sobre las opciones, y coordine todo con el iBuyer como dirigidas por el vendedor, incluidas las negociaciones de reparación.

También parece que el sistema está evolucionando por lo que los agentes de comisiones cobran a los vendedores de casa para representarlos es menos cuando el vendedor vende a un iBuyer porque hay menos trabajo para el agente cuando el vendedor vende a un iBuyer.

Algunos de los iBuyers, de hecho, pagarán a los agentes de los vendedores una tarifa de referencia del 1%. O, por supuesto, el vendedor y el propietario pueden firmar un acuerdo antes de que comiencen a pagar al vendedor para que los represente por una tarifa de X% si el vendedor vende a estos iBuyers, Y% si el vendedor vende a esos iBuyers, y Z% si el vendedor decide enumerar la casa en la MLS y venderla de la manera tradicional.

Esta idea de agentes inmobiliarios que se convierten en expertos en iBuyer, así como expertos tradicionales en la venta de viviendas se ha vuelto bastante común en Phoenix que un par de agentes hicieron un curso pagado para enseñar a los agentes cómo hacerlo.

En un futuro post, discutiré el otro extremo de la transacción y te daré algunos consejos sobre la compra de casas de iBuyers. Después de todo, iBuyers no solo compran más de mil casas al mes en Phoenix, sino que también están vendiendo más de mil casas al mes en Phoenix, y se comportan de manera diferente que tu vendedor promedio de casas.

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