Grupo de vivienda demanda a Huntington Beach por negación de proyecto de condominios de ingresos mixtos
LOS ANGELES, — Californians for Homeownership, una organización sin fines de lucro patrocinada por la ASOCIACIóN CALIFORNIA DE REALTORS® (C.A.R.) que tiene como objetivo abordar la crisis de la vivienda en California a través de litigios de impacto, hoy anunció que ha presentado una demanda contra la ciudad de Huntington Beach. La demanda impugna el rechazo de un proyecto de condominio de ingresos mixtos de 48 unidades. Esta es la primera demanda de la organización bajo la Ley de Responsabilidad de la Vivienda de California, también llamada la “ley anti-NIMBY”. La ley prohíbe a las ciudades negar proyectos de desarrollo de viviendas que cumplan con la zonificación.
“HuntingtonBeach puso las vistas anti-vivienda de sus residentes sobre la urgente necesidad de la región de más vivienda, rechazando un proyecto que habría ayudado a 48 familias a realizar sus sueños de propiedad de viviendas en California”, dijo el presidente de C.A.R. Jared Martin. “Ciudades como Huntington Beach necesitan entender que hay consecuencias para violar la ley estatal de vivienda”.
California está en medio de una grave crisis de acceso a la vivienda y asequibilidad. El estado tiene un déficit de vivienda de 2 millones a 3.5 millones de viviendas y ocupa el puesto 49 de 50 estados en el número de unidades de vivienda per cápita.
Para hacer frente a la crisis, el estado ha tenido durante mucho tiempo la práctica de determinar las necesidades regionales de vivienda y exigir a las ciudades que identifiquen las áreas donde se puede desarrollar la vivienda para satisfacer esas necesidades. Las ciudades antiviviendas han subvertido estas reglas de maneras cada vez más creativas. Una técnica común es crear criterios de zonificación tan vagos y subjetivos que permitan a la ciudad veta cualquier proyecto a voluntad. En respuesta, el estado ha desarrollado leyes para asegurar que las ciudades estén a la altura de sus planes de uso de la tierra y para penalizar a las ciudades si sus planes no generan una vivienda adecuada.
La Ley de Responsabilidad de la Vivienda es una de esas leyes. Requiere que las ciudades utilicen criterios específicos y objetivos para evaluar la evolución potencial de la vivienda. También dificulta que los funcionarios electos supervisen la evaluación de un proyecto realizado por el personal profesional de una ciudad. Estas reglas proporcionan a los desarrolladores la previsibilidad que necesitan para invertir tiempo y dinero en planes para un potencial desarrollo de vivienda. La ley también permite a organizaciones sin fines de lucro como californianos para la propiedad de viviendas demandar en nombre del interés público en el aumento de la vivienda, sin la participación del desarrollador.
El proyecto propuesto en cuestión en la demanda de la organización sin fines de lucro ofrecería 48 condominios en un edificio de cuatro pisos y densidad media con una cafetería en la planta baja. Cinco de las unidades (10 por ciento) proporcionarían viviendas asequibles con restricciones de deed. El edificio reemplazaría una licorería, una casa unifamiliar, y parte de un lavado de autos en un lote frente a Ellis Avenue cerca de la intersección con Beach Boulevard, dos de las principales carreteras de la ciudad. Bajo el Plan Específico de La Playa y Los Corredores de Edinger, esta intersección fue seleccionada para convertirse en uno de los centros de un barrio urbano transitable con tiendas y viviendas multifamiliares. El sitio del proyecto se encuentra directamente al otro lado de Ellis Avenue desde un complejo de apartamentos de 274 unidades construido en 2015 con aproximadamente el doble de la densidad del proyecto propuesto.
“Este proyecto se encuentra exactamente donde la ciudad dijo que los desarrolladores de viviendas deberían estar buscando construir”, dijo Matthew Gelfand,el litigante interno del grupo. “El desarrollador trabajó en estrecha colaboración con la ciudad para diseñar un hermoso proyecto compatible con la zonificación. Se ganó la recomendación del personal de la ciudad, que encontró que cumplía con todos los requisitos de la ciudad”.
Pero cuando el proyecto fue ante la Comisión de Planificación, se enfrentó a una importante oposición de los residentes. La Comisión meó las observaciones del público. Un comisionado de planificación observó que aunque el proyecto “cumple con las pautas de código apropiadas”, debe ser negado porque no se ajusta al “espíritu” de las reglas de la ciudad. También reprendió al desarrollador por no reunirse con los comisionados de planificación fuera del proceso de reunión pública y por no ofrecer vistas previas de alta tecnología del proyecto, por ejemplo, el uso de gafas de realidad virtual. La Comisión ordenó al personal que regresara con motivos para rechazar el proyecto.
Los hallazgos finales de la ciudad para la negación se centraron en los impactos del tráfico, a pesar de que el análisis de tráfico del proyecto mostró que durante las horas pico generaría sólo un coche cada dos o tres minutos a lo largo de Ellis Avenue, una vía con cuatro carriles en el dirección de viaje. La ciudad también anotó el proyecto por no incluir más espacio comercial a pesar de que el espacio adicional de venta al por menor crearía un tráfico vehicular drásticamente mayor hacia y desde el proyecto.
“Los hallazgos fueron pretextuales”, dijo Gelfand. “Las quejas de los vecinos y de la Comisión de Planificación no se centraron en los detalles de este proyecto, sino en la idea misma de permitir que más personas vivan a lo largo de Ellis Avenue a pesar de que ahí es exactamente donde la ciudad está diciendo a los desarrolladores que construyan. Al final del día, la Comisión de Planificación inste razones vagas que podrían utilizarse para negar cualquier desarrollo de vivienda compatible con la zonificación en el sitio. Los hallazgos de la ciudad son internamente inconsistentes y no pasan la “prueba de olor” más básica, y mucho menos la barra alta establecida por la Ley de Responsabilidad de la Vivienda”.
Huntington Beach está bien practicada para obstruir el desarrollo de viviendas. El Estado de California se vio obligado recientemente a demandar a la ciudad por su decisión de reducir ilegalmente el número de nuevas unidades permitidas en el área del Plan Específico de La Playa y Corredores de Edinger sin identificar sitios de vivienda alternativos en otros lugares de la ciudad. Por su parte, la ciudad presentó demandas para invalidar varias leyes estatales de vivienda, y recientemente anunció que buscará invalidar dos más. Esas demandas están en curso.
En su demanda, Californians for Homeownership busca una orden que deshaga la denegación de la ciudad, así como el reembolso de sus costos y honorarios de abogados. Más información, incluyendo la queja legal contra Huntington Beach,está disponible en el sitio web de la organización en: https://caforhomes.org/hblawsuit
Californians for Homeownership es una organización sin fines de lucro 501(c)(3) patrocinada por la ASOCIACIóN CALIFORNIA DE REALTORS® dedicada al uso de herramientas legales para abordar la crisis de la vivienda en California. Durante demasiado tiempo, las ciudades de California han tratado el cumplimiento de la ley estatal y federal de vivienda como opcional. La organización busca cambiar esa actitud haciendo cumplir proactivamente la ley, en nombre del importante interés público en tener viviendas adicionales disponibles para las familias en todos los niveles de ingresos. Californians for Homeownership fue establecido por la CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS® (C.A.R.), y recibe apoyo financiero de C.A.R. y donantes privados. Para hacer una contribución caritativa deducible de impuestos hoy, visite caforhomes.org.
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