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Agree Realty Corporation Reporta resultados del primer trimestre de 2020

Apr 22, 2020 2:43 AM ET

Agree Realty Corporation (NYSE: ADC) (la “Empresa”) anunció hoy los resultados del trimestre terminado el 31 de marzo de 2020.  Todos los importes por acción incluidos en el presente documento se diluyen por acción común a menos que se indique lo contrario.

Aspectos destacados financieros y operativos del primer trimestre de 2020:

  • Invirtió $231.2 millones en 55 propiedades de arrendamiento neto al por menor
  • Completado tres proyectos de desarrollo y Partner Capital Solutions (“PCS”)
  • El ingreso neto por acción atribuible a la Compañía disminuyó 2.6% a $0.46
  • El resultado neto atribuible a la Compañía aumentó 15.7% a $21.2 millones
  • Aumento de los Fondos Básicos de Operaciones (“Core FFO”) por acción 10.7% a $0.82
  • Aumento de la FFO básica 31,4% a $37,6 millones
  • Aumento de los fondos ajustados de las operaciones (“AFFO”) por acción 13,0% a $0,81
  • Aumento de AFFO 34.1% a $37.2 millones
  • Declarado un dividendo trimestral de 0,585 dólares por acción, un aumento interanual del 5,4%
  • Vendido 3,373,828 acciones de acciones comunes a través del componente de avance del programa de capital en el mercado de la Compañía (“ATM”) para ganancias netas previstas de $228.4 millones
  • Liquidó 1.400.251 acciones de las ofertas de acciones de cajeros automáticos pendientes de la Compañía para ganancias netas de aproximadamente $104,6 millones
  • Comenzó una oferta pública de 2.875.000 acciones comunes, incluida la opción de pensión global de los aseguradores, a un precio de oferta pública de 61,00 dólares por acción, recaudando ganancias netas de 170,4 millones de dólares
  • Recibió una calificación crediticia de grado de inversión de BBB de S&P Global Ratings

Resultados financieros

Ingresos netos

Los ingresos netos atribuibles a la Compañía durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 aumentaron 15.7% a $21.2 millones,en comparación con $18.3 millones para el período comparable en 2019. El ingreso neto por acción atribuible a la Compañía durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 disminuyó 2.6% a $0.46,en comparación con $0.48 por acción para el período comparable en 2019.

Fondos Básicos de Operaciones

El FFO básico para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 aumentó 31,4% a $37,6 millones,en comparación con el FFO básico de $28.6 millones para el período comparable en 2019. El FFO básico por acción durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 aumentó 10.7% a $0.82, en comparación con El FFO Básico por acción de $0.74 para el período comparable en 2019.

Fondos ajustados de las operaciones

AFFO para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 aumentó 34.1% a $37.2 millones,en comparación con AFFO de $27.7 millones para el período comparable en 2019.  AFFO por acción durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 aumentó 13.0% a $0.81, en comparación con AFFO por acción de $0.72 para el período comparable en 2019.

Dividendo

La Compañía pagó un dividendo en efectivo de $0.585 por acción el 9 de abril de 2020 a los accionistas registrados el 27 de marzo de 2020,un aumento del 5.4% sobre el dividendo trimestral de $0.555 declarado en el primer trimestre de 2019.  El dividendo trimestral representa ratios de pago de aproximadamente el 72% de la FFO básica por acción y AFFO por acción, respectivamente.

Comentarios del CEO

“Estamos muy satisfechos con nuestro comienzo de año mientras continuamos ejecutando nuestra estrategia operativa a pesar de la interrupción causada por COVID-19”, dijo Joey Agree, Presidente y Director Ejecutivo. “Nuestra mejor cartera minorista de su clase se benefició de otra cuarta parte del sólido volumen de inversiones y actividades de disposición oportunista. Aproximadamente el 89% de las rentas base anualizadas adquiridas durante el trimestre se derivan de los principales minoristas de grado de inversión, consolidando aún más nuestra cartera. Dado nuestro balance fortificado y visibilidad de nuestro oleoducto, estamos listos para aprovechar una gran variedad de oportunidades”.

Actualización de la cartera

Al 31 de marzo de 2020,la creciente cartera de la Compañía constaba de 868 propiedades ubicadas en 46 estados que suman aproximadamente 16,3 millones de pies cuadrados de área bruta de leable.

La cartera fue aproximadamente 99,3% arrendada, tenía un plazo de arrendamiento restante de promedio ponderado de aproximadamente 9,8 años, y generó el 59,6% de las rentas base anualizadas de inquilinos minoristas de grado de inversión o entidades matrices de los mismos.

Actualización COVID-19

Al 17 de abril de 2020,la Compañía recibió pagos de alquiler de abril de más del 87% de su cartera. El 100% de los inquilinos de grado de inversión de la Compañía pagaron el alquiler de abril.  Los detalles adicionales sobre los pagos de alquiler de abril recibidos se pueden encontrar en la tabla Sectores minoristas de la página 6.

Como se cree que es el caso de todos los propietarios minoristas, la Compañía recibió una miríada de solicitudes de alivio de alquiler a corto plazo, o solicitudes de discusiones adicionales de sus inquilinos, de aproximadamente 33% de su cartera medida por alquiler base anualizado. La Compañía cree que muchas de estas solicitudes son de naturaleza oportunista y provienen de inquilinos que tienen la capacidad de pagar el alquiler. No todas las solicitudes de inquilinos resultarán en última instancia en acuerdos de modificación, ni la Compañía renuncia a sus derechos contractuales en virtud de sus contratos de arrendamiento.

Aproximadamente el 81% de las tiendas dentro de la cartera de la Compañía están actualmente abiertas, 26% de las cuales están operando de manera limitada. El 19% restante de las tiendas están cerradas.

Cartera de Arrendamiento Terrestre

Al 31 de marzo de 2020,la cartera de arrendamientos terrestres de la Compañía constaba de 66 propiedades ubicadas en 24 estados y sumaba aproximadamente 2,2 millones de pies cuadrados de superficie bruta alquilable. Las propiedades arrendadas a los inquilinos representaron el 8,5% de las rentas base anualizadas.

La cartera de arrendamientos terrestres estaba totalmente ocupada, tenía un plazo de arrendamiento restante de promedio ponderado de aproximadamente 10,6 años y generaba el 89,1 por ciento de las rentas base anualizadas de arrendatarios minoristas de grado de inversión o entidades matrices de los mismos.

Adquisiciones

El volumen total de adquisiciones para el primer trimestre de 2020, excluyendo los costos de adquisición y cierre, fue de aproximadamente $227,7 millones e incluyó 51 activos netos arrendados a los principales minoristas que operan en los sectores de venta al por menor, partes de automóviles, mercancía general, tienda en dólares, mejora de la casa, comestibles y neumáticos y servicios de automóviles.  Las propiedades se encuentran en 24 estados y se alquilan a inquilinos que operan en 14 sectores minoristas.  Las propiedades se adquirieron a una tasa de capitalización media ponderada del 6,4% y tenían un plazo de arrendamiento restante de aproximadamente 11,0 años. Aproximadamente el 88,7% de las rentas base anualizadas adquiridas se generaron a partir de arrendatarios minoristas de grado de inversión o entidades matrices de los mismos. Aproximadamente el 36% del volumen de adquisición del primer trimestre de la compañía se invirtió en seis activos arrendados a Walmart.

Las perspectivas de la Compañía para el volumen de adquisición en 2020, que incluye varios supuestos significativos, se están incrementando a un rango de $700 millones a $800 millones de propiedades de arrendamiento neto minorista de alta calidad de un rango anterior de $600 millones a $700 millones.

Disposiciones

Durante el primer trimestre, la Compañía vendió seis propiedades por ganancias brutas de aproximadamente $25.1 millones. Las disposiciones se completaron con una tasa de capitalización promedio ponderada del 7,8% e incluían el único JOANN Fabrics de la compañía, un Academy Sports, cuatro restaurantes de franquicia y un Walgreens.

La Compañía está aumentando el extremo inferior de su rango de orientación de disposición de $25 millones a $35 millones y está manteniendo el extremo superior del rango en $75 millones.

Soluciones de Capital de Socios y Desarrollo

En el primer trimestre de 2020, la Compañía completó tres proyectos de desarrollo y PCS previamente anunciados, incluyendo la reurbanización del antiguo espacio Kmart en Frankfort, Kentucky para ALDI, Big Lots y Harbor Freight Tools; el primer desarrollo de la Compañía con Tractor Supply en Hart, Michigan; y el quinto proyecto de la Compañía con Sunbelt Rentals en Converse, Texas, que también comenzó durante el primer trimestre.

La Compañía inició un proyecto de desarrollo adicional durante el primer trimestre. El proyecto es el primer desarrollo de la compañía con TJ Maxx en Harlingen, Texas,y se espera que se complete en el tercer trimestre de 2020.

Durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020,la Compañía tuvo cuatro proyectos de desarrollo o PCS terminados o en construcción. Los costos totales previstos son de aproximadamente $15.3 millones e incluyen los siguientes proyectos:

Inquilino

 

Ubicación

 

Arrendamiento
Estructura

 

Arrendamiento
Término

 

Real o
Alquiler anticipado
Comienzo

 

Estado

                     

Aldi

 

Frankfort

 

Construir a traje

 

10 años

 

Q4 2019

 

íntegro

Herramientas de carga de puerto

 

Frankfort

 

Construir a traje

 

10 años

 

Q4 2019

 

íntegro

Big Lots

 

Frankfort

 

Construir a traje

 

10 años

 

Q1 2020

 

íntegro

Suministro de tractor

 

Hart, MI

 

Construir a traje

 

10 años

 

Q1 2020

 

íntegro

Alquileres de cinturones de seguridad

 

Converse, TX

 

Construir a traje

 

10 años

 

Q1 2020

 

íntegro

TJ Maxx

 

Harlingen

 

Construir a traje

 

10 años

 

Tercer trimestre de 2020

 

En obra

Actividad de arrendamiento y vencimientos

Durante el primer trimestre, la Compañía ejecutó nuevos arrendamientos, extensiones u opciones en aproximadamente 180,000 pies cuadrados de área bruta alquilable en toda la cartera existente. Los nuevos contratos de arrendamiento, extensiones u opciones notables incluían aproximadamente 44,000 pies cuadrados Dick’s Sporting Goods en Boynton Beach, Florida

/span>, y un águila gigante de aproximadamente 38.000 pies cuadrados en Ligonier, Pensilvania.

Al 31 de marzo de 2020,los vencimientos de arrendamiento de la Compañía en 2020 representaban el 0,2% de las rentas base anualizadas. La siguiente tabla presenta vencimientos de arrendamiento contractual dentro de la cartera de la Compañía al 31 de marzo de 2020,suponiendo que ningún inquilino ejerza opciones de renovación:

año

Arrendamientos

 

Anualizada
Alquiler base(1)

 

Porcentaje de
Anualizada
Alquiler base

 

Bruto

Zona de Leasable

 

Porcentaje de Bruto
Zona de Leasable

                   

2020

5

 

407

 

0.2%

 

64

 

0.4%

2021

25

 

4,498

 

2.1%

 

262

 

1.6%

2022

20

 

3,881

 

1.8%

 

348

 

2.2%

2023

41

 

8,046

 

3.7%

 

937

 

5.8%

2024

35

 

11,295

 

5.2%

 

1,217

 

7.5%

2025

53

 

12,970

 

6.0%

 

1,068

 

6.6%

2026

66

 

11,908

 

5.5%

 

1,133

 

7.0%

2027

69

 

16,469

 

7.6%

 

1,244

 

7.7%

2028

65

 

16,470

 

 

7.6%

 

1,240

 

7.7%

2029

89

 

28,218

 

13.1%

 

2,515

 

15.6%

Después

481

 

101,831

 

47.2%

 

6,105

 

37.9%

Cartera total

949

 

$215,993

 

100.0%

 

16,133

 

100.0%

 

Las expiraciones contractuales de arrendamiento presentadas anteriormente excluyen el efecto de los arrendamientos de inquilinos de reemplazo que se habían ejecutado al 31 de marzo de 2020, pero que aún no habían comenzado.

El alquiler base anualizado y el área bruta alquilable (pies cuadrados) están en miles; cualquier diferencia es el resultado del redondeo.

(1) El Alquiler Base Anualizado representa el monto anualizado del alquiler mínimo contractual requerido por los contratos de arrendamiento de inquilinos al 31 de marzo de 2020,calculado en línea recta. El Alquiler Base Anualizado no es, y no está destinado a ser, una presentación de acuerdo con GAAP. La Compañía cree que el alquiler mínimo contractual anualizado es útil para la administración, los inversores y otras partes interesadas en el análisis de las concentraciones y la actividad de arrendamiento.

Los mejores inquilinos

A partir del 31 de marzo de 2020,Dave & Buster’s y Burlington ya no están entre los principales inquilinos de la compañía. La siguiente tabla presenta alquileres base anualizados para todos los inquilinos que representen el 1,5% o más del alquiler base anualizado total de la Compañía al 31 de marzo de 2020:

Inquilino

 

Anualizada
Alquiler base(1)

 

Porcentaje de

Alquiler Base Anualizado

         

Walmart

 

$13,593

 

6.3%

Sherwin-Williams

 

10,001

 

4.6%

Empresas TJX

 

8,231

 

3.8%

Best Buy

 

7,400

 

3.4%

Suministro de tractor

 

7,113

 

3.3%

Dólar General

 

6,846

 

3.2%

Walgreens

 

6,594

 

3.1%

O’Reilly Auto Parts

 

6,375

 

3.0%

TBC Corporation

  </td class>

“prngen6” nowrap “nowrap”>

5,880

 

2.7%

Cvs

 

5,530

 

2.6%

LA Fitness

 

5,091

 

2.4%

Lowe’s

 

4,890

 

2.3%

Alquileres de cinturones de seguridad

 

4,735

 

2.2%

Dollar Tree

 

4,658

 

2.2%

Home Depot

 

4,549

 

2.1%

Autozone

 

4,049

 

1.9%

Wawa

 

3,793

 

1.8%

Vestíbulo Hobby

 

3,733

 

1.7%

Mister Car Wash

 

3,517

 

1.6%

Otros(2)

 

99,415

 

45.8%

Cartera total

 

$215,993

 

100.0%

El alquiler base anualizado es en miles; cualquier diferencia es el resultado del redondeo.

(1) Consulte la nota 1 de la página 4 para la definición de Renta Base Anualizada de la Compañía.

(2) Incluye a los inquilinos que generan menos del 1,5% del Alquiler Base Anualizado.

Sectores minoristas

La siguiente tabla presenta alquileres base anualizados para todos los sectores minoristas de la Compañía al 31 de marzo de 2020:

Sector

 

Anualizada
Alquiler base(1)

 

Porcentaje de
Anualizada

Alquiler base

Alquiler de abril
Pagos
Recibido(2)

           

Mejora del hogar

 

$22,665

 

10.5%

100%

Servicio de neumáticos y automóviles

 

17,690

 

8.2%

97%

Supermercados

 

14,921

 

6.9%

</p class=”prnews_p dnr>

“>100%

 

Venta al por menor fuera del precio

 

13,539

 

6.3%

100%

Farmacia

 

12,944

 

6.0%

100%

Colmados

 

12,817

 

5.9%

100%

Mercancía general

 

12,594

 

5.8%

100%

Piezas de automóviles

 

12,013

 

5.6%

100%

Tiendas en dólares

 

10,295

 

4.8%

100%

Electrónica de consumo

 

8,756

 

4.1%

99%

Suministro Agrícola y Rural

 

8,064

 

3.7%

100%

Salud y fitness

 

7,499

 

3.5%

26%

Restaurantes – Servicio rápido

 

6,148

 

2.8%

82%

Artesanía y Novedades

 

5,895

 

2.7%

85%

Alquiler de equipos

 

5,061

 

2.3%

100%

Clubes de Almacén

 

4,988

 

2.3%

100%

Servicios de salud

 

4,925

 

2.3%

85%

Specialty Retail

 

4,862

 

2.3%

23%

Tiendas con descuento

 

4,182

 

1.9%

61%

</p clas>

 

s “prnml10 dnr”>Muebles para el hogar

 

4,062

 

1.9%

59%

Teatros

 

3,786

 

1.8%

1%

Entertainment Retail

 

3,117

 

1.4%

0%

Suministros para mascotas

 

2,597

 

1.2%

94%

Restaurantes – Comida casual

 

2,426

 

1.1%

60%

Concesionarios

 

2,367

 

1.1%

100%

Servicios financieros

 

2,075

 

1.0%

100%

Artículos deportivos

 

2,020

 

0.9%

100%

Vestidos

 

1,271

 

0.6%

23%

Zapatos

 

1,019

 

0.5%

0%

Belleza y cosméticos

 

661

 

0.3%

100%

Suministros de oficina

 

659

 

0.3%

61%

Misceláneos

 

75

 

0.0%

100%

Cartera total

 

$215,993

 

100.0%

87%

 

El alquiler base anualizado es en miles; cualquier diferencia es el resultado del redondeo.

(1) Consulte la nota 1 de la página 4 para la definición de Renta Base Anualizada de la Compañía.

(2) Refleja las obligaciones contractuales pagadas o cometidas por escrito y en tránsito en abril como porcentaje del total de obligaciones contractuales adeudadas en abril para cada sector respectivo. La Compañía está proporcionando esta información suplementaria sobre las colecciones de abril para ayudar con el análisis del impacto financiero potencial de COVID-19. Los pagos de alquiler de abril recibidos pueden no ser indicativos de cobros en períodos futuros.

Diversificación geográfica

La siguiente tabla presenta rentas base anualizadas para todos los estados que representan el 2,5% o superior del alquiler base anualizado total de la Compañía al 31 de marzo de 2020:

Estado

d>

Anualizada
Alquiler base(1)

 

Porcentaje de

Alquiler Base Anualizado

Michigan

 

$16,028

 

7.4%

Texas

 

14,881

 

6.9%

Florida

 

13,432

 

6.2%

Illinois

 

12,018

 

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