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Rexford Industrial anuncia resultados financieros del primer trimestre de 2020

May 6, 2020 2:46 AM ET

Rexford Industrial Realty, Inc.  un fideicomiso de inversión inmobiliaria ("REIT") centrado en la creación de valor mediante la inversión y la operación de propiedades industriales en los mercados de relleno del sur de California, anunció hoy los resultados financieros y operativos para el primer trimestre de 2020.

Aspectos financieros y operativos del primer trimestre de 2020:

  • Resultado neto atribuible a accionistas comunes de 0,09 dólares por acción diluida en comparación con 0,08 dólares por acción diluida en el primer trimestre del año pasado.
  • La participación de la compañía en Core FFO aumentó 27.6% a $37.5 millones interanual.
  • La participación de la empresa en Core FFO por acción diluida aumentó 10.0% a $0.33 por acción diluida interanual.
  • Ingreso Operativo Neto de Cartera Consolidada (NOI) de $59.4 millones,un aumento de 29.7% interanual.
  • Cartera Consolidada Efectivo NOI de $55.3 millones,lo que representa un aumento de 31.8% interanual.
  • La misma cartera de propiedades estabilizada GAAP y Cash NOI aumentaron 3,7% y 7,5%, respectivamente, año tras año.
  • Las tarifas de alquiler comparables en 1,594,358 pies cuadrados de arrendamientos nuevos y de renovación fueron 36,6% más altas que los alquileres anteriores sobre una base GAAP y 24,4% más alto en una base de efectivo.
  • Adquirió 10 propiedades industriales por un precio de compra agregado de 203,2 millones de dólares.

"Nuestros resultados del primer trimestre demuestran la fortaleza de la plataforma de Rexford y la oportunidad de creación de valor dentro del mercado industrial del sur de California. Logramos un crecimiento básico de la FFO del 27,6%, o del 10,0% por acción, durante el primer trimestre de 2020, impulsado por un fuerte crecimiento interno y externo", afirmaron Michael Frankel y Howard Schwimmer,codirectores ejecutivos de la compañía. "Debido a la continua dinámica favorable de la demanda de la oferta en nuestros submercados, logramos el primer trimestre de crecimiento de NOI de la misma propiedad estabilizado del 3,7% y 7,5% sobre una base GAAP y de efectivo, respectivamente, y entregamos diferenciales de rearrente de 36,6% sobre una base GAAP y 24,4% sobre una base en efectivo con casi 1,6 millones de pies cuadrados de actividad de arrendamiento. También completamos la adquisición de una cartera de 10 propiedades por un precio de compra agregado de 203,2 millones de dólares,que se financió mediante una combinación creativa de efectivo y unidades de asociación operativas comunes y preferidas."

"A medida que miramos hacia adelante a través de 2020 y más allá, continuamos navegando por el impacto de COVID-19. Seguimos plenamente operativos como parte esencial de la cadena de suministro, con nuestra mayor preocupación siendo la salud y seguridad de nuestros empleados, nuestros inquilinos y sus familias durante este tiempo. Además de los impactos asociados con los pedidos de seguridad de la salud y de estancia en el hogar, la mayoría de los municipios de California en los que poseemos propiedades no sólo han implementado moratorias de desalojo, sino que también han llegado más allá de los mandatos otorgados en la mayoría de los otros estados proporcionando a los inquilinos afectados por COVID-19 la capacidad unilateral de aplazar su alquiler. Si bien es imposible discernir qué inquilinos pueden buscar alivio de alquiler fuera de la necesidad en comparación con aquellos que aprovechan su nueva capacidad de gobierno para aplazar el alquiler, creemos que los fundamentales favorables de la demanda de inquilinos a largo plazo combinados con barreras excepcionalmente altas que limitan la capacidad de resolver nuestro desequilibrio de oferta-demanda en curso representan ventajas competitivas dentro del inactivo sur de California.  Hemos observado la resiliencia de los inquilinos en nuestros mercados a través de ciclos anteriores y creemos que es un atributo diferenciador positivo asociado con nuestra estrategia basada en el valor enfocada en el relleno del sur de California.  A pesar de estos desafíos DE COVID-19, creemos que Rexford Industrial está bien posicionado para trabajar con éxito a través de estas interrupciones del mercado, aprovechar las oportunidades de crecimiento interno y externo que puedan surgir, y salir de esta fase del ciclo más fuerte que nunca.  Creemos que nuestro balance de bajo apalancamiento y enfoque exclusivo en el primer, relleno del sur de California,el mercado logístico de última milla más grande, de mayor valor y mayor demanda del país, que sigue viendo que el aumento de la demanda de inquilinos impulsada por el comercio electrónico, entre otros factores de crecimiento, representa un retroceso favorable a medida que avanzamos, centrado en crear valor para nuestros accionistas".

Resultados financieros:

La Compañía reportó ingresos netos atribuibles a accionistas comunes de $10.8 millones,o $0.09 por acción diluida, para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, en comparación con los ingresos netos atribuibles a los accionistas comunes de $8.0 millones,o $0.08 por acción diluida, para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2019.

La Compañía reportó la participación de la Compañía en Core FFO de $37.5 millones,o $0.33 por acción diluida de acciones comunes, para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, en comparación con la participación de la Compañía en Core FFO de $29.4 millones,o $0.30 por acción diluida de acciones comunes, para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2019.  Los montos se ajustan para gastos no básicos de $5 mil para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, y $23 mil para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2019.

Durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, la cartera consolidada de NOI de la Compañía aumentó 29.7% en comparación con los tres meses terminados el 31 de marzo de 2019, y la cartera consolidada de la Compañía Cash NOI aumentó 31.8% en comparación con los tres meses terminados el 31 de marzo de 2019.

Durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, la Cartera de Mismas Propiedades Estabilizada de la Compañía NOI aumentó 3.7% en comparación con el primer trimestre de 2019, impulsada por un aumento del 3,7% en los ingresos de alquiler de la Cartera de La Misma Propiedad Estabilizada y un aumento del 4,0% en los gastos de la Misma Cartera de Propiedad Estabilizada.  La misma cartera de propiedades estabilizada Cash NOI aumentó 7.5% en comparación con el primer trimestre de 2019.

Resultados operativos:

Durante el primer trimestre de 2020, la Compañía firmó 107 arrendamientos nuevos y renovadores por un total de 1.594.358 pies cuadrados de alquiler.  Las tarifas medias de alquiler en arrendamientos nuevos y de renovación comparables fueron de un 36,6% sobre una base GAAP y un 24,4% en efectivo. La Compañía firmó 47 nuevos contratos de arrendamiento por 424,435 pies cuadrados de alquiler, con alquileres GAAP hasta 33.5% en comparación con los arrendamientos anteriores en el lugar. La Compañía firmó 60 contratos de arrendamiento de renovación por 1.169.923 pies cuadrados de alquiler, con alquileres GAAP hasta un 37,2% en comparación con los arrendamientos anteriores en el lugar. Para los 47 nuevos contratos de arrendamiento, las rentas en efectivo aumentaron 22.1%, y para los 60 contratos de renovación, las rentas en efectivo aumentaron 24.8%, en comparación con las rentas en efectivo finales para los arrendamientos anteriores.

Al 31 de marzo de 2020, la ocupación de la cartera de la misma propiedad estabilizada era del 98,0%.  Al 31 de marzo de 2020, la cartera consolidada de la Compañía, excluyendo los activos de reposicionamiento de valor añadido, estaba ocupada en un 97,4% y la cartera consolidada de la Compañía, incluidos los activos de reposicionamiento de valor añadido, estaba ocupada en un 95,2%.

La Compañía ha incluido en un paquete de información suplementaria los resultados detallados y las estadísticas operativas que reflejan las actividades de la Compañía durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020. Consulte a continuación para obtener información sobre el paquete de información complementaria.

Actividad de transacción:

En el primer trimestre de 2020, la Compañía adquirió 10 propiedades, por un precio de compra agregado de $203.2 millones,como se detalla a continuación.

En marzo de 2020,la Compañía adquirió, como parte de una sola cartera:

  • 701-751 Kingshill Place, un complejo industrial de seis edificios arrendado del 73% que contiene 169,069 pies cuadrados en 7,95 acres de tierra, ubicado en el submercado Los Angeles - South Bay, por $33,0 millones,o $195 por pie cuadrado.
  • 2601-2641 Manhattan Beach Boulevard, un complejo industrial de seis edificios arrendado al 96% que contiene 126,726 pies cuadrados en 6,58 acres de tierra, ubicado en Los Angeles&

nbsp;– Submercado de South Bay, por $38.2 millones,o $302 por pie cuadrado.

  • 2410-2420 Santa Fe Avenue, un edificio industrial de un solo inquilino 100% alquilado que contiene 112,000 pies cuadrados en 5.57 acres de tierra, ubicado en el submercado Los Angeles – South Bay, por $34.7 millones,o $310 por pie cuadrado.
  • 11600 Los Nietos Road, un edificio industrial de un solo inquilino 100% arrendado que contiene 103,982 pies cuadrados en 4.54 acres de tierra, ubicado en el submercado Mid-Counties, por $16.6 millones,o $160 por pie cuadrado.
  • 5160 Richton Street, un edificio industrial multiinquilino arrendado en un 86% que contiene 94,976 pies cuadrados en 4,28 acres de tierra, ubicado en el submercado Inland Empire – West, por $15,6 millones,o $164 por pie cuadrado.
  • 2205 126th Street, un edificio industrial multiinquilino arrendado en un 40% que contiene 63,532 pies cuadrados en 3,56 acres de tierra, ubicado en el submercado Los Angeles - South Bay, por $17.1 millones,o $269 por pie cuadrado.
  • 11832-11954 La Cienega Boulevard, un complejo industrial de cuatro edificios arrendado al 93% que contiene 63,462 pies cuadrados en 3.05 acres de tierra, ubicado en el submercado Los Angeles – South Bay, por $19.2 millones,o $302 por pie cuadrado.
  • 7612-7642 Woodwind Drive, un complejo industrial de tres edificios 100% alquilado que contiene 62,377 pies cuadrados en 4.04 acres de tierra, ubicado en el submercado Condado de Orange - Oeste, por $13.7 millones,o $220 por pie cuadrado.
  • 960-970 Knox Street, un complejo industrial de dos edificios 100% alquilado que contiene 39,400 pies cuadrados en 2,27 acres de tierra, ubicado en el submercado Los Angeles - South Bay, por $9.6 millones,o $244 por pie cuadrado.
  • 25781 Atlantic Ocean Drive, un edificio industrial de un solo inquilino 100% arrendado que contiene 27,960 pies cuadrados en 1,65 acres de tierra, ubicado en el submercado Condado de Orange – Sur, por $5,5 millones,o $196 por pie cuadrado.

Después del primer trimestre de 2020, la Compañía completó una adquisición adicional por un precio de compra de $15,5 millones.

Balance:

La Compañía terminó el primer trimestre con $612 millones en liquidez, incluyendo $112 millones en efectivo y $500 millones disponibles bajo nuestra facilidad de crédito rotativo no garantizado.

Durante el trimestre terminado el 31 de marzo de 2020, la Compañía emitió 2.062.505 acciones de acciones comunes bajo su programa de oferta de capital en el mercado (programa ATM). Las acciones se emitieron a un precio medio ponderado de 36,00 dólares por acción, proporcionando ingresos brutos de aproximadamente 74,2 millones de dólares y ganancias netas de aproximadamente 73,1 millones de dólares.  Al 31 de marzo de 2020, el programa actual de cajeros automáticos tenía aproximadamente $269.9 millones de capacidad restante.

En febrero de 2020,la Compañía modificó su facilidad de crédito no garantizado para, entre otros cambios, aumentar el compromiso agregado para la facilidad de crédito rotativo no garantizado a $500 millones de $350 millones y extender la fecha de vencimiento de la facilidad de crédito rotativo no garantizado a febrero de 2024 a partir de febrero de 2021.  Al 31 de marzo de 2020,la Compañía no tenía ningún préstamo pendiente bajo la facilidad de crédito rotativo no garantizado, dejando $500 millones disponibles para futuros empréstitos.

En marzo de 2020,en relación con la adquisición de la cartera industrial de diez propiedades, la Compañía (i) emitió 1.406.170 unidades comunes de participación de sociedades limitadas en la Asociación Operativa, (ii) emitió 906.374 4,00% de participación preferente convertible recortable acumulada de participación en la Asociación Operativa y iii) asumió 44,7 millones de dólares de préstamos hipotecarios garantizados.

Al 31 de marzo de 2020, la Compañía tenía $905.6 millones de deuda pendiente, con una tasa de interés promedio de 3.52% y un plazo promedio a vencimiento de 5.3 años.  Al 31 de marzo de 2020, $847.1 millones,o 94%, de la deuda pendiente de la Compañía era de tasa fija con una tasa de interés promedio de 3.58% y un plazo promedio a vencimiento de 5.5 años. Los $58.5 millones restantes,o 6%, de la deuda pendiente de la Compañía fueron de tasa flotante, con una tasa de interés promedio de LIBOR + 1.70% y un plazo promedio a vencimiento de 3.3 años.  La Compañía no tiene vencimientos de deuda hasta 2022.

COVID-19 Impacto en las operaciones (al 3 de mayo de 2020)

En respuesta a COVID-19, la mayoría de los municipios de California en los mercados en los que poseemos propiedades han implementado moratorias de desalojo y concedido a los inquilinos afectados por COVID-19 el derecho unilateral de aplazar el alquiler mientras las órdenes de emergencia "refugio en el lugar" están en vigor, con reembolso generalmente dentro de tres a seis meses después del final de la emergencia local "refugio en el lugar" o orden similar. Varios de nuestros inquilinos se han aprovechado de estos mandatos del gobierno local autorizando el aplazamiento del alquiler. Si bien la Compañía actualmente no puede estimar completamente el impacto que COVID-19 y estas órdenes de emergencia tendrán en su condición financiera y los resultados de las operaciones, a partir de la fecha de este comunicado de prensa, la Compañía ha visto el siguiente impacto (usando el conteo de inquilinos y el Alquiler Base Anualizado In situ ("ABR") al 31 de marzo de 2020):

  • La Compañía recogió alquileres de marzo de inquilinos que representan aproximadamente el 97,9% de ABR.
  • La Compañía ha recaudado rentas contractuales de abril o ejecutado acuerdos de alivio de alquiler a corto plazo con inquilinos que representan el 95,4% de ABR.
    • La Compañía ha recaudado alquileres en efectivo de abril de los inquilinos que representan el 82,1% de ABR.
  • Varios inquilinos están ejerciendo sus derechos ordenados por el gobierno local para aplazar unilateralmente el alquiler sin un acuerdo.
  • Los detalles adicionales sobre estos acuerdos de alivio de alquiler relacionados con el impacto de COVID-19 se pueden encontrar en el Informe Trimestral de la Compañía en el Formulario 10-Q para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020,en el sitio web de relaciones con inversionistas de la Compañía en www.ir.rexfordindustrial.com y a través de EDGAR a través del sitio web de la SEC en http://www.sec.gov.

Dirección:

Si bien el impacto económico total de la pandemia COVID-19 y los esfuerzos por contener su propagación, así como el impacto de los mandatos del gobierno local de California que permiten a los inquilinos afectados por COVID-19 aplazar unilateralmente el alquiler, es difícil de predecir o cuantificar, basándose en las tendencias recientes que la Compañía ha observado, la Compañía está revisando su orientación completa del año 2020 de la siguiente manera:

  • Resultado neto atribuible a los accionistas comunes dentro de un rango de $0.28 a $0.31 por acción diluida
  • Participación de la compañía de Core FFO dentro de un rango de $1.26 a $1.29 por acción diluida
  • Ocupación de la cartera de la misma propiedad estabilizada de fin de año dentro de un rango de 95.0% a 96.0%
  • Crecimiento de NOI de la misma cartera de propiedades estabilizada para el año dentro de un rango de 1.3% a 1.8%
  • Gastos generales y administrativos dentro de un rango de $36.5 millones para

"xn-dinero">$37.0 millones

La guía básica de FFO se refiere únicamente a la cartera in situ de la Compañía al 4 de mayo de 2020, y no incluye ninguna suposición para adquisiciones, disposiciones o actividades de balance que puedan o no ocurrir hasta el final del año. Una serie de factores podrían afectar la capacidad de la Compañía para entregar resultados de acuerdo con su orientación, incluyendo, pero no limitado a, el número de inquilinos que solicitan alivio del alquiler o no pagar el alquiler en períodos futuros, la duración y gravedad del impacto de la pandemia COVID-19, las tasas de interés, la economía, la oferta y la demanda de bienes raíces industriales, la disponibilidad y las condiciones de financiamiento a la Compañía o a los potenciales adquieradores de bienes raíces y el momento y el tiempo y la sincronización y el tiempo y las condiciones de financiamiento a la Compañía o a los potenciales adquieradores de bienes raíces y el momento rendimientos para la desinversión y la inversión. No puede haber ninguna garantía de que la Compañía pueda lograr tales resultados.

Dividendos:

El 4 de mayo de 2020, el Consejo de Administración de la Compañía declaró un dividendo por un monto de $0.215 por acción para el segundo trimestre de 2020, pagadero en efectivo el 15 de julio de 2020, a los accionistas comunes y a los tenedores de unidades comunes registrados al 30 de junio de 2020.

El 4 de mayo de 2020, el Consejo de Administración de la Compañía declaró un dividendo trimestral de $0.367188 por acción de su Serie A Cumulative Redeemable Preferred Stock, un dividendo trimestral de $0.367188 por acción de su Serie B Cumulative Redeemable Preferred Stock y un dividendo trimestral de $0.351563 por acción de su Serie C Cumulative Redeemable Preferred Stock, en cada caso, pagadero en efectivo el 30 de junio de 2020, a los accionistas preferentes registrados al 15 de junio de 2020.

Información suplementaria:

Los detalles sobre estos resultados y los detalles incrementales sobre el negocio de la Compañía relacionados con el impacto de COVID-19 se pueden encontrar en el Informe Trimestral de la Compañía en el Formulario 10-Q para los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020,en el sitio web de relaciones con inversionistas de la Compañía en www.ir.rexfordindustrial.com y a través de EDGAR a través del sitio web de la SEC en http://www.sec.gov.

Liberación de Ganancias, Webcast de Conferencia de Inversores y Llamada de Conferencia:

La Compañía organizará un webcast y conferencia telefónica el martes 5 de mayo de 2020,a la 1:00 p.m. hora del este para revisar los resultados del primer trimestre y discutir eventos recientes. El webcast en vivo estará disponible en el sitio web de relaciones con inversionistas de la Compañía en ir.rexfordindustrial.com. Para participar en la convocatoria, marque 877-407-0789 (nacional) o 201-689-8562 (internacional). Una repetición de la conferencia telefónica estará disponible hasta el 5 de junio de 2020,marcando 844-512-2921 (nacional) o 412-317-6671 (internacional) e introduciendo el código de acceso 13702286.

Acerca de Rexford Industrial:

Rexford Industrial, un fideicomiso de inversión inmobiliaria enfocado en poseer y operar propiedades industriales en los mercados de relleno del sur de California, posee 224 propiedades con aproximadamente 27,5 millones de pies cuadrados de alquiler y administra 20 propiedades adicionales con aproximadamente 1.0 millones de pies cuadrados rentables.

Para obtener información adicional, visite www.rexfordindustrial.com.

Declaraciones prospectivas:

Este comunicado de prensa puede contener declaraciones prospectivas en el sentido de las leyes federales de valores, que se basan en las expectativas actuales, pronósticos y supuestos que implican riesgos e incertidumbres que podrían hacer que los resultados y resultados reales difieran materialmente. Las declaraciones prospectivas se refieren a expectativas, creencias, proyecciones, planes y estrategias futuras, eventos anticipados o tendencias y expresiones similares con respecto a asuntos que no son hechos históricos. En algunos casos, puede identificar declaraciones prospectivas mediante el uso de terminología prospectiva como "puede", "voluntad", "debería", "esperar", "intenta", "planea", "anticipa", "cree", "estima", "predice" o "potencial" o lo negativo de estas palabras y frases o palabras o frases similares que son predicciones o indican acontecimientos históricos. Si bien las declaraciones prospectivas reflejan las creencias, suposiciones y expectativas de buena fe de la Compañía, no son garantías de desempeño futuro. Para una discusión más detallada de estos y otros factores que podrían hacer que los resultados futuros de la Compañía difieran materialmente de cualquier declaración prospectiva, vea los informes y otras presentaciones de la Compañía ante la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos, incluyendo el Informe Anual de la Compañía sobre el Formulario 10-K para el año terminado el 31 de diciembre de 2019,y las presentaciones posteriores ante la Comisión de Bolsa y Valores. La Compañía renuncia a cualquier obligación de actualizar o revisar públicamente cualquier declaración prospectiva para reflejar los cambios en los supuestos o factores subyacentes, de nueva información, datos o métodos, eventos futuros u otros cambios.

Definiciones / Discusión de Medidas Financieras No GAAP:

Fondos de Operaciones (FFO): Calculamos FFO de acuerdo con los estándares establecidos por la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria ("NAREIT"). FFO representa los ingresos netos (pérdidas) (calculados de acuerdo con los GAAP), excluyendo las ganancias (o pérdidas) de las ventas de bienes operativos depreciables, pérdidas por deterioro, depreciación relacionada con bienes raíces y amortización (excluyendo la amortización de los costos de financiamiento diferidos) y después de ajustes para asociaciones no consolidadas y empresas conjuntas. La Administración utiliza FFO como medida de desempeño suplementaria porque, al excluir la depreciación y amortización relacionada con bienes raíces, ganancias y pérdidas de las disposiciones de propiedad, aparte de las deficiencias temporales de entidades inmobiliarias no consolidadas, y deterioro de nuestra inversión en bienes raíces, proporciona una medida de desempeño que, en comparación año tras año, captura tendencias en tasas de ocupación, tasas de alquiler y costos operativos. También creemos que, como una medida ampliamente reconocida del desempeño utilizado por otros REIT, FFO puede ser utilizado por los inversores como base para comparar nuestro desempeño operativo con el de otros REIT. Sin embargo, debido a que FFO excluye la depreciación y la amortización y no captura los cambios en el valor de nuestras propiedades que resultan del uso o las condiciones del mercado ni el nivel de gastos de capital y comisiones de arrendamiento necesarios para mantener el rendimiento operativo de nuestras propiedades, todos los cuales tienen efectos económicos reales y podrían afectar materialmente nuestros resultados de las operaciones, la utilidad de FFO como medida de nuestro desempeño es limitada. Otros REIT de capital no pueden calcular o interpretar FFO de acuerdo con la definición nAREIT como lo hacemos y, en consecuencia, nuestro FFO puede no ser comparable a dicho FFO de otros REITs. FFO no debe utilizarse como una medida de nuestra liquidez y no es indicativo de fondos disponibles para nuestras necesidades de efectivo, incluyendo nuestra capacidad de pagar dividendos.  FFO debe considerarse sólo como un complemento a los ingresos netos calculados de acuerdo con los GAAP como una medida de nuestro desempeño. A continuación se establece una conciliación de los ingresos netos, el equivalente GAAP más cercano, a FFO.

Fondos Básicos de Operaciones (Core FFO): Calculamos Core FFO ajustando FFO para excluir el impacto de ciertos artículos que no consideramos reflejo de nuestros flujos de ingresos o gastos principales. Estos ajustes consisten en gastos de adquisición.  La administración cree que Core FFO es una medida suplementaria útil, ya que proporciona una comparación más significativa y consistente del rendimiento operativo y permite a los inversores comparar más fácilmente los resultados operativos de la Compañía.  Debido a que algunos de estos ajustes tienen un impacto económico real en nuestra condición financiera y los resultados de las operaciones, la utilidad de Core FFO como medida de nuestro desempeño es limitada. Es posible que otros REIT no calculen el FFO básico de manera coherente.  En consecuencia, nuestro Core FFO puede no ser comparable al Core FFO de otros REITs. El FFO básico debe considerarse sólo como un complemento a los ingresos netos calculados de acuerdo con los GAAP como una medida de nuestro desempeño.  A continuación se establece una conciliación de FFO con Core FFO.

Reconciliación de los ingresos netos atribuibles a los accionistas comunes por orientación de acciones diluidas a la participación de la empresa de FFO básico por orientación de acciones diluidas: La siguiente es una conciliación de la gama de orientación de la Compañía para 2020 de los ingresos netos atribuibles a los accionistas comunes por acción diluida, la financista GAAP más directamente comparable

al measure, a la participación de la empresa de Core FFO por acción diluida.

 

Estimación de 2020

 

Bajo

 

Alto

Resultado neto atribuible a los accionistas comunes

$

0.28

   

$

0.31

 

Participación de la empresa en depreciación y amortización

$

0.98

   

$

0.98

 

Participación de la empresa Core FFO

$

1.26

   

$

1.29

 

Ingreso Operativo Neto (NOI): NOI es una medida no GAAP, que incluye los ingresos y gastos directamente atribuibles a nuestras propiedades inmobiliarias. NOI se calcula como los ingresos de alquiler de las operaciones inmobiliarias menos los gastos de propiedad (antes de los gastos por intereses, depreciación y amortización). Utilizamos NOI como medida de rendimiento suplementaria porque, al excluir los gastos y ganancias (o pérdidas) de depreciación de bienes raíces de las disposiciones de propiedad, proporciona una medida de rendimiento que, en comparación año tras año, captura tendencias en las tasas de ocupación, las tasas de alquiler y los costos de operación. También creemos que NOI será útil para los inversores como base para comparar nuestro rendimiento operativo con el de otros REItS. Sin embargo, debido a que NOI excluye los gastos de depreciación y amortización y no captura los cambios en el valor de nuestras propiedades que resultan del uso o las condiciones del mercado, ni el nivel de gastos de capital y comisiones de arrendamiento necesarios para mantener el rendimiento operativo de nuestras propiedades (todas las cuales tienen un efecto económico real y podrían afectar materialmente nuestros resultados de las operaciones), la utilidad de NOI como medida de nuestro desempeño es limitada. Otros REIT de capital no pueden calcular NOI de manera similar y, en consecuencia, nuestra NOI puede no ser comparable a la NOI de dichos otros REITs. En consecuencia, NOI debe considerarse sólo como un complemento de los ingresos netos como una medida de nuestro desempeño. NOI no debe utilizarse como medida de nuestra liquidez, ni es indicativo de fondos disponibles para financiar nuestras necesidades de efectivo.

NOI no debe utilizarse como sustituto del flujo de efectivo de las actividades operativas de conformidad con los GAAP. Utilizamos NOI para ayudar a evaluar el desempeño de la Compañía en su conjunto, así como el desempeño de nuestra Cartera de Mismos Bienes Estabilizados. A continuación se presenta un cálculo de NOI para nuestra cartera de propiedades estabilizadas, así como una conciliación de los ingresos netos a NOI para nuestra cartera de propiedades estabilizadas.

Dinero en efectivo NOI: Cash NOI es una medida no GAAP, que calculamos agregando o restando de NOI i) ingresos de arrendamiento de valor razonable y ii) ajustes de alquiler en línea recta. Utilizamos Cash NOI, junto con NOI, como medida de rendimiento suplementaria. Cash NOI no debe utilizarse como medida de nuestra liquidez, ni es indicativo de fondos disponibles para financiar nuestras necesidades de efectivo. El NOI de efectivo no debe utilizarse como sustituto del flujo de efectivo de las actividades operativas calculadas de acuerdo con los GAAP. Utilizamos Cash NOI para ayudar a evaluar el desempeño de la Compañía en su conjunto, así como el desempeño de nuestra Cartera de MismoS Bienes Estabilizados. A continuación se presenta un cálculo de NOI de efectivo para nuestra cartera de propiedades estabilizadas, así como una conciliación de los ingresos netos con el NOI de efectivo para nuestra cartera de propiedades estabilizadas.

Cartera de propiedades estabilizadas:

Nuestra cartera de propiedades estabilizadas es un subconjunto de nuestra cartera consolidada e incluye propiedades que fueron propiedad total de nosotros durante el período comprendido entre el 1 de enero de 2019 y el 4 de mayo de 2020, y que se estabilizaron a partir del 1 de enerode 2019.  Por lo tanto, nuestra cartera de propiedades estabilizadas excluye las propiedades enumeradas a continuación que fueron o se clasificarán como propiedades de desarrollo, reposicionamiento o arrendamiento durante 2019 y 2020.  Para 2020, nuestra cartera de propiedades estabilizadas consta de 161 propiedades que agregan 19,831,139 pies cuadrados de alquiler.

1210 N. Red Gum Street

 

16121 Carmenita Road

 

3233 Mission Oaks Boulevard

1332-1340 Rocky Point Drive

 

Avenida de los Topógrafos de 1998

 

7110 Avenida E. Rosecrans

14748-14750 Nelson Avenue

 

2700-2722 Fairview Street

 

851 Lawrence Drive

Calle Figueroa 15401

 

28903 Avenue Paine

   

1580 Carson Street

 

29003 Avenue Sherman

   

Propiedades y espacio bajo reposicionamiento: Normalmente se define como propiedades o unidades donde una cantidad significativa de espacio se mantiene vacante con el fin de implementar mejoras de capital que mejoran la funcionalidad (sin incluir las reformas básicas, es decir, pintura y alfombras), flujo de efectivo y el valor de ese espacio.  Definimos una cantidad significativa de espacio en una propiedad como la más baja de (i) 40,000 pies cuadrados de espacio o (ii) 50% de la superficie cuadrada de una propiedad.  Normalmente, incluiríamos propiedades o espacio donde el reposicionamiento

y el plazo de arrendamiento se estima en más de seis meses.  Un reposicionamiento se considera completo una vez que la inversión está completamente o casi completamente desplegada y la propiedad es comercializable para el arrendamiento. Consideramos que una propiedad de reposicionamiento debe estabilizarse antes de lo siguiente: (i) al alcanzar el 90% de ocupación o (ii) un año a partir de la fecha de finalización de las obras de reposicionamiento.  Buscamos actualizar esta definición anualmente en función del crecimiento y el tamaño de la cartera consolidada de la Compañía.

Contacto:
Relaciones con Inversores:

Stephen Swett
424-256-2153 ext 401
investorrelations@rexfordindustrial.com

Rexford Industrial Realty, Inc.

Balances Consolidados

(En miles excepto compartir datos)

 
 

31 de marzo de 2020

 

31 de diciembre de 2019

 

(sin auditar)

   

Activos

     

Tierra

$

2,068,460

   

$

1,927,098

 

Edificios y mejoras

1,748,675

   

1,680,178

 

Mejoras en los inquilinos

75,341

   

72,179

 

Muebles, accesorios y equipos

141

   

141

 

Construcción en curso

26,791

   

18,794

 

Total inmobiliario mantenido para inversión

3,919,408

   

3,698,390

 

Depreciación acumulada

(316,812)

   

(296,777)

 

Inversiones en bienes raíces, netos

3,602,596

   

3,401,613

 

Efectivo y equivalentes en efectivo

112,432

   

78,857

 

Efectivo restringido

46

   

 

Alquileres y otros créditos, netos

5,859

   

5,889

 

Alquiler diferido por cobrar, neto

31,339

   

29,671

 

Costos diferidos de arrendamiento, netos

19,482

   

18,688

 

Costos diferidos del préstamo, netos

2,770

   

695

 

Activos intangibles de arrendamiento adquiridos, netos

76,138

   

ass-"prngen9" colspan"2">

73,090

 

Intangible indefinido adquirido

5,156



5,156

 

Activo de swap de tipo de interés



766

 

Otros activos

10,717



9,671

 

Depósitos relacionados con la adquisición

5,896



14,526

 

Activos totales

$

3,872,431



$

3,638,622

 

RESPONSABILIDADES Y EQUIDAD




Pasivos




Notas pagaderas

$

903,802



$

857,842

 

Responsabilidad por swap de tipo de interés

22,690



8,488

 

Cuentas por pagar, gastos acumulados y otros pasivos

39,000



31,112

 

Dividendos a pagar

25,931



21,624

 

Pasivos intangibles de arrendamiento adquiridos, netos

63,914



59,340

 

Depósitos de seguridad para inquilinos

30,342



28,779

 

Alquileres prepagados

8,074



8,988

 

Pasivos totales

1,093,753



1,016,173

 

Equidad




Capital social de Rexford Industrial Realty, Inc.




Acciones preferentes, valor nominal de $0.01 por acción, 10,050,000 acciones autorizadas, al 31 de marzo de 2020 y al 31 de diciembre de 2019




5.875% serie Un stock preferente canjeable acumulado, 3.600.000 acciones en circulación al 31 de marzo de 2020 y 31 de diciembre de 2019 (preferencia de liquidación de 90.000 dólares)

86,651



86,651

 

5.875% serie B acumulado canjeable preferente acciones preferentes, 3.000.000 de acciones en circulación al 31 de marzo de 2020 y 31 de diciembre de 2019 (preferencia de liquidación de 75.000 dólares)

72,443



72,443

 

5.625% serie C acumulable de acciones preferentes canjeables, 3.450.000 acciones en circulación al 31 de marzo de 2020 y 31 de diciembre de 2019 (preferencia de liquidación de 86.250 dólares)

 

83,233



83,233

 

Acciones Comunes, $0.01 valor nominal por acción, 489,950,000 autorizados y 116,331,347 y 113,793,300 acciones en circulación al 31 de marzo de 2020 y 31 de diciembre de 2019, respectivamente

1,162



1,136

 

Pago adicional en capital

2,524,274



2,439,007

 

Distribuciones acumuladas por encima de las ganancias

(132,843)



(118,751)

 

Otros ingresos integrales acumulados

(21,950)



(7,542)

 

Patrimonio total de los accionistas

2,612,970



2,556,177

 

Intereses no dominantes

165,708



66,272

 

Total Equity

2,778,678



2,622,449

 

Pasivos totales y patrimonio

$

3,872,431



$

3,638,622

 

 

Rexford Industrial Realty, Inc.

Estados consolidados de operaciones

(No auditado y en miles, excepto por datos compartidos)

 
 

Tres meses terminados el 31 de marzo,

 

2020

 

2019

Ingresos

     

Ingresos de alquiler

77,490

   

59,604

 

Servicios de gestión, arrendamiento y desarrollo

93

   

102

 

Ingresos por intereses

97

   

657

 

INGRESOS TOTALES

77,680

   

60,363

 

GASTOS DE FUNCIONAMIENTO

     

Gastos de propiedad

18,114

   

13,812

 

General y administrativo

9,317

   

7,344

 

Depreciación y amo

rtización

 

27,523



21,996

 

GASTOS TOTALES DE FUNCIONAMIENTO

54,954



43,152

 

OTROS GASTOS




Gastos de adquisición

5



23

 

Gastos por intereses

7,449



6,471

 

GASTOS TOTALES

62,408



49,646

 

INGRESOS NETOS

15,272



10,717

 

Menos: utilidad neta atribuible a intereses no dominantes

(717)



(201)

 

INGRESOS NET ATRIBUTABLES A REXFORD INDUSTRIAL REALTY, INC.

14,555



10,516

 

Menos: dividendos de acciones preferentes

(3,636)



(2,423)

 

Menos: ganancias atribuibles a los valores participantes

(131)



(114)

 

RESULTADO NETO ATRIBUIBLE A LOS ACCIONISTAS COMUNES

$

10,788



$

7,979

 

Resultado neto atribuible a los accionistas comunes por acción –

$

0.09



$

0.08

 

Resultado neto atribuible a los accionistas comunes por acción – diluido

$

0.09



$

0.08

 

Acciones medias ponderadas de acciones comunes en circulación – básico

114,054



98,343

 

Acciones medias ponderadas de acciones comunes en circulación – diluidas

114,314



98,608

 

 

Rexford Industrial Realty, Inc.

Ocupación de la misma cartera de propiedades estabilizada y NOI y NOI en efectivo

(Sin auditar, dólares en miles)

 

Ocupación de la misma cartera de propiedades estabilizada:

         
 

31 de marzo de

   

s"prngen23">

2020

 

2019

 

Cambio (base
puntos)

Ocupación:






Condado de Los Angeles

99.1%

 

98.7%

 

40 bps

Condado de Orange

99.3%

 

97.6%

 

170 bps

Condado de San Bernardino

97.2%

 

97.4%

 

(20) bps

Condado de San Diego

94.0%

 

97.2%

 

(320) bps

Condado de Ventura

95.7%

 

97.1%

 

(140) bps

Promedio total/ponderado

98.0%

 

98.1%

 

(10) bps

(1,735)



1,090



(62.8)%

Amortización de intangibles de arrendamiento por encima/por debajo del mercado

(1,489)



(1,764)



275



(15.6)%

Cartera estabilizada de la misma propiedad Efectivo NOI

$

42,505



$

39,555



$

2,950



7.5%

             

Cartera de propiedad estabilizada NOI y NOI de efectivo

                 
 

Tres meses terminados el 31 de marzo,

 

2020

 

2019

 

$ Cambio

 

% Cambio

Ingresos de alquiler

$

57,778

   

$

55,693

   

$

2,085

   

3.7%

Gastos de propiedad

13,139

   

12,639

   

500

   

4.0%

Cartera estabilizado de la misma propiedad NOI

$

44,639

   

$

43,054

   

$

1,585

   

3.7%

Ajuste de los ingresos de alquiler en línea recta

(645)

 

Rexford Industrial Realty, Inc.

Reconciliación de Ingresos Netos a NOI, Cartera de Bienes Estabilizado NOI y

Cartera estabilizada de la misma propiedad Efectivo NOI

(Sin auditar y en miles)

 
 

Tres meses terminados el 31 de marzo,

 

2020

 

2019

Ingresos netos

$

15,272

   

$

10,717

 

Añadir:

     

General y administrativo

9,317

   

7,344

 

Depreciación y amortización

27,523

   

21,996

 

Gastos de adquisición

5

   

23

 

Gastos por intereses

7,449

   

6,471

 

Deducir:

     

Servicios de gestión, arrendamiento y desarrollo

93

   

102

 

Ingresos por intereses

97

   

657

 

Resultado neto de explotación (NOI)

$

59,376

   

$

45,792

 

Ingresos de alquiler de la misma cartera de propiedades no estabilizados

(19,712)

   

(3,911)

 

Gastos de propiedad de la misma cartera de propiedades no estabilizados

4,975

   

1,173

d>

Cartera estabilizado de la misma propiedad NOI

$

44,639



$

43,054

 

Ajuste de los ingresos de alquiler en línea recta

(645)



(1,735)

 

Amortización de intangibles de arrendamiento por encima/por debajo del mercado

(1,489)



(1,764)

 

Cartera estabilizada de la misma propiedad Efectivo NOI

$

42,505



$

39,555

 

Rexford Industrial Realty, Inc.

Reconciliación de los ingresos netos a los fondos de las operaciones y los fondos básicos de las operaciones

(No auditado y en miles, excepto por datos compartidos)

 
 

Tres meses terminados el 31 de marzo,

 

2020

 

2019

Ingresos netos

$

15,272

   

$

10,717

 

Añadir:

     

Depreciación y amortización

27,523

   

21,996

 

Fondos de operaciones (FFO)

$

42,795

   

$

32,713

 

Menos: dividendos de acciones preferentes

(3,636)

   

(2,423)

 

Menos: FFO atribuible a intereses no dominantes(1)

(1,450)

   

(733)

 

Menos: FFO atribuible a los valores participantes(2)

(195)

   

(176)

 

Participación de la empresa ffO

$

37,514

   

$

29,381

 
       

Participación de la empresa de FFO por acción común – básico

$

0.33

   

$

0.30

 

Participación de la empresa de FFO por acción común – diluido

$

0.33

   

$

0.30

 

r>



FFO

$

42,795



$

32,713

 

Ajustar:




Gastos de adquisición

5



23

 

Core FFO

$

42,800



$

32,736

 

Menos: dividendos de acciones preferentes

(3,636)



(2,423)

 

Menos: FFO básico atribuible a intereses nocontroladores (1)

(1,450)



(733)

 

Menos: FFO básico atribuible a los valores participantes(2)

(195)



(176)

 

Participación de la empresa Core FFO

$

37,519



$

29,404






Participación de la empresa de Core FFO por acción común – básico

$

0.33



$

0.30

 

Participación de la empresa de Core FFO por acción común – diluido

$

0.33



$

0.30






Acciones medias ponderadas de acciones comunes en circulación – básico

114,054



98,343

 

Acciones medias ponderadas de acciones comunes en circulación – diluidas

114,314



98,608

 

   

(1)

Los intereses no dominantes se relacionan con intereses en la asociación operativa de la Compañía, representados por unidades comunes y unidades preferidas (series 1 y 2 unidades CPOP) de intereses de asociación en la asociación operativa que son propiedad de titulares de unidades distintas de la Compañía.

   

(2)

Los valores participantes incluyen acciones desveladas de acciones restringidas, unidades LTIP sin eslovar y unidades de rendimiento sin eslovar.

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