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Xenia Hotels & Resorts informa resultados del primer trimestre de 2020

May 13, 2020 2:06 AM ET

Xenia Hotels & Resorts, Inc. ha anunciado hoy los resultados del trimestre terminado el 31 de marzo de 2020.

Aspectos destacados del primer trimestre de 2020

  • Pérdida neta: La pérdida neta atribuible a los accionistas comunes fue de $(36,1) millones y la pérdida neta por acción diluida fue de $(0.32).
  • RevPAR de la misma propiedad: El RevPAR de la misma propiedad fue de $126,52,una disminución del 27,6% en comparación con el primer trimestre de 2019, como resultado de una disminución de casi 20 puntos en el porcentaje de ocupación y una disminución del 3,3% en ADR.
  • Margen EBITDA del Hotel de la misma propiedad: El margen EBITDA del Hotel de la misma propiedad fue del 15,0%, lo que supuso una disminución de 1.441 puntos básicos en comparación con el primer trimestre de 2019.
  • RevPAR total de la cartera: El RevPAR total de la cartera fue de $121,68,lo que es una disminución del 28,5% en comparación con el primer trimestre de 2019.
  • EBITDDSe ajustado: El EBITDAre ajustado disminuyó $53.6 millones a $24.5 millones,una disminución de 68.7% en comparación con el primer trimestre de 2019.
  • FFO ajustado por acción diluida: El FFO ajustado por acción diluida fue de $0.17, una disminución de $0.36 en comparación con el primer trimestre de 2019.
  • Actividad de financiación: La Compañía atrajo los $340 millones restantes en su Facilidad de Crédito Rotativo Senior No Garantizado de $500 millones.
  • Dividendos: La Compañía declaró su primer trimestre de dividendo de $0.275 por acción a los accionistas comunes registrados el 31de marzo de 2020.  Xenia espera suspender su dividendo a través del saldo del año a menos que determine que se requiere un dividendo adicional para mantener su estatus REIT.

"Nuestros resultados del primer trimestre reflejan el rápido deterioro de los fundamentos operativos que afectaron a nuestra industria y nuestra cartera a medida que avanzaba el trimestre.  Después de comenzar el año con resultados alentadores en comparación con nuestras expectativas, el impacto sin precedentes de la pandemia COVID-19 redujo significativamente nuestra ocupación en toda la cartera en el mes de marzo", comentó Marcel Verbaas,Presidente y Director Ejecutivo de Xenia. "Este impacto ha aumentado aún más en el segundo trimestre, ya que tanto la demanda de grupo como la de los transitorios se han reducido significativamente.  En respuesta a las condiciones de operación de toda nuestra cartera, hemos trabajado con nuestros operadores para ajustar los gastos operativos para reflejar los niveles de demanda en nuestros hoteles y resorts, incluyendo la suspensión temporal de operaciones en 31 de nuestras 39 propiedades. Nuestro enfoque principal a medida que logramos a través de esta crisis sigue siendo la seguridad y el bienestar de nuestros asociados, nuestros huéspedes y los asociados de nuestros operadores en nuestros hoteles y resorts. Estos seguirán siendo principios rectores a medida que revisemos nuestra estrategia con respecto a los cierres temporales y las posibles reaperturas de nuestras propiedades. Aunque esperamos que la recuperación lleve tiempo, prevemos comenzar a reanudar las operaciones en un número selecto de propiedades en las próximas semanas".

"Como se describe en nuestras comunicaciones en los últimos dos meses, hemos tomado medidas significativas para reducir los gastos operativos tanto a nivel corporativo como corporativo. Esto nos ha permitido minimizar nuestras salidas mensuales de efectivo, mientras que la mayoría de nuestros hoteles y resorts han suspendido temporalmente las operaciones. También hemos reducido sustancialmente nuestros gastos de capital previstos para el año, al tiempo que mantenemos un enfoque en completar de manera más eficiente algunos grandes proyectos en curso que creemos que son prudentes de completar desde una perspectiva de costos y proporcionarán rendimientos adecuados cuando el negocio vuelva a niveles normalizados", continuó el Sr. Verbaas. "Preservar la liquidez y mantener la flexibilidad operativa son nuestros objetivos principales a medida que navegamos a través de este momento históricamente difícil para nuestra empresa y la industria de alojamiento en su conjunto.  Creemos que nuestra diversa cartera que apela a diversos tipos de demanda, nuestras mejores marcas y operadores de su clase, y nuestro experimentado equipo directivo que ha logrado superar desafíos en el pasado, nos permitirá salir de este período con un futuro brillante por delante. Me gustaría reconocer los extraordinarios esfuerzos realizados por nuestros operadores y nuestros empleados corporativos a medida que continúan centrándose en la preservación del valor para nuestros accionistas durante este momento sin precedentes en sus vidas personales".

Resultados operativos

     

Los resultados de la Compañía incluyen los siguientes:

     
       
 

Tres meses terminados el 31 de marzo,

   
 

2020

 

2019

 

cambio

 

($ cantidades en miles, excepto estadísticas de hoteles y por acción)

Pérdida neta atribuible a los accionistas comunes(1)

$

(36,138)

   

$

16,703

   

(316.4)

%

Pérdida neta por acción disponible para los accionistas comunes - básico y diluido

$

(0.32)

   

$

0.15

   

(313.3)

%

           

Same-Property Number de Hoteles

38

"prngen3">

38



 

Número de habitaciones de la misma propiedad

10,645



10,645



 

Ocupación de la misma propiedad(2)

56.9

%

 

76.0

%

 

(1,912)

Bps

Tarifa diaria promedio de la misma propiedad(2)

$

222.35



$

230.02



(3.3)

%

RevPAR de la misma propiedad(2)

$

126.52



$

174.87



(27.6)

%

Hotel de la misma propiedad EBITDA(2)(3)

$

31,893



$

84,721



(62.4)

%

Margen EBITDA del Hotel de la misma propiedad(2)(3)

15.0

%

 

29.5

%

 

(1,441)

Bps







Número total de hoteles de la cartera(4)

39



40



(1)

 

Número total de habitaciones de la cartera(4)

11,245



11,167



78

 

RevPAR total de cartera(5)

$

121.68



$

170.28



(28.5)

%







EBITDAre ajustado(3)

$

24,460



$

78,086



(68.7)

%

FFO ajustado(3)

$

19,370



$

60,031



(67.7)

%

FFO ajustado por acción diluida

$

0.17



$

0.53



(67.9)

%

 

(1)

La pérdida neta de los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020 refleja el impacto de un cargo por deterioro del fondo de seguridad no en efectivo de 16,4 millones de dólares.

(2)

"Misma propiedad" incluye todos los hoteles propiedad al 31 de marzo de 2020, excepto Hyatt Regency Portland en el Centro de Convenciones de Oregón, que comenzó a operar a finales de diciembre de 2019. Incluye los hoteles que habían suspendido temporalmente las operaciones durante una parte de los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020. "Misma propiedad" también incluye la interrupción de la renovación para múltiples proyectos de capital durante los períodos presentados y la interrupción de la pandemia COVID-19 en los resultados de 2020, y excluye el pago de garantía de NOI en Andaz San Diego.

(3)

Véanse las tablas más adelante en este comunicado de prensa para las conciliaciones de los ingresos netos a las ganancias antes de los intereses, impuestos, depreciación y amortización ("EBITDA"), EBITDA for Real Estate ("EBITDAre"), EBITDAre Ajustado, Fondos de operaciones ("FFO"), FFO Ajustado y EBITDA de Hotel de la misma propiedad.  EBITDA, EBITDAre, EBITDAre Ajustado, FFO, FFO Ajustado, EBITDA Hotel de la misma propiedad y Margen EBITDA de La misma propiedad son medidas financieras no GAAP.

(4)

Al final de los períodos presentados.

(5)

Resultados de todos los hoteles como propiedad durante los períodos presentados, incluidos los resultados de los hoteles vendidos o adquiridos durante el período real de propiedad por la Compañía.

 

Actualización de negocio

El impacto de la pandemia COVID-19 en la economía global, la industria de alojamiento y las operaciones de la Compañía fue significativo durante el primer trimestre y ha aumentado aún más durante el segundo trimestre.

La gran mayoría del negocio del grupo para el segundo trimestre cancelado y la Compañía no está segura de si, o cuándo, este negocio volverá a reservar en el futuro.  Además, debido a la incertidumbre que rodea el sentimiento general hacia los viajes a medida que se levantan las restricciones, así como la probabilidad de políticas de viajes corporativos estrictas, tanto la demanda transitoria de negocios como la demanda de ocio siguen siendo extremadamente difíciles de pronosticar en toda la cartera.

Los socios operativos de la Compañía han reducido los gastos operativos de los hoteles, principalmente ajustando el personal y los niveles de servicio en respuesta a la reducción significativa de la demanda. Como resultado, un número sustancial de los empleados de las propiedades han sido repartidos por los cuales hemos acumulado aproximadamente $6 millones en gastos futuros en el primer trimestre. Al 31 de marzo de 2020,la Compañía había suspendido temporalmente las operaciones o había decidido suspender temporalmente las operaciones en 24 de sus 39 propiedades. En la actualidad, las operaciones en 31 de los hoteles y resorts de la Compañía permanecen suspendidas temporalmente. El resto de las propiedades de la Compañía han ajustado los gastos operativos para reflejar niveles de demanda significativamente más bajos.

A medida que las autoridades gubernamentales comiencen a aliviar los pedidos de "quedarse en casa", la Compañía trabajará con sus socios operativos para evaluar la mejor estrategia y enfoque para reabrir cada una de sus propiedades en función de la capacidad del hotel o resort para implementar las precauciones de seguridad y los estándares de limpieza necesarios, la demanda anticipada y otras consideraciones. Tras el revocamiento de las operaciones en los hoteles y resorts de la Compañía que han suspendido temporalmente las operaciones, Xenia anticipa que habrá gastos de inicio, así como un aumento en los gastos relacionados con medidas de seguridad y limpieza mejoradas. En este momento, la Compañía anticipa cinco de sus propiedades más pequeñas con un enfoque de demanda de ocio que reanudará las operaciones durante el mes de mayo.

A nivel corporativo, la Compañía sigue enfocada en los controles de gastos en toda la plataforma.  Como resultado, Xenia espera reducir sus gastos generales y administrativos corporativos en efectivo a todo año en más de 20%, o aproximadamente $5.5 millones,excluyendo el impacto de los costos de reestructuración no recurrentes.

Transacciones

Durante el primer trimestre, la Compañía anunció que había firmado un acuerdo para vender el Renaissance Atlanta Waverly Hotel & Convention Center de 522 habitaciones por $155 millones con una fecha de cierre anticipada del 31 de julio de 2020. El comprador tiene un depósito no reembolsable de $7.75 millones en riesgo en caso de que la transacción no se lleven a cabo. Sobre la base de la situación actual de los mercados financieros, y la incertidumbre económica general, la Compañía no puede hacer ninguna garantía de que esta transacción se cerrará según lo acordado, o en absoluto. Si la transacción no se completa como resultado del incumplimiento del comprador, la Compañía espera recibir el depósito no reembolsable que se mantiene actualmente en depósito.

Como se anunció anteriormente, después de cuarto de final, la venta pendiente del Hotel Renaissance Austin de 492 habitaciones no se cernó, como se contempla en el acuerdo modificado y, como resultado, el acuerdo fue rescindido. La Compañía retuvo el depósito de $2 millones que fue liberado previamente de la garantía.

Además, después del cuarto de final, la venta pendiente de la cartera administrada por Kimpton de 7 hoteles no se cerraba.  El 30 de abril de 2020,las partes compradoras presentaron un aviso en el que se alegaba que los vendedores incumplieron el acuerdo de venta de la cartera y pretendían rescindir el acuerdo antes de la fecha de cierre.  La Compañía negó las acusaciones de los compradores y rechazó la supuesta terminación de los compradores.  En la fecha de cierre del 4 de mayo de 2020, las partes compradoras no cerraron la transacción.  Como resultado de la falta de cierre por parte de las partes compradoras, la Compañía rescindió el acuerdo y está persiguiendo enérgicamente, por encima de la objeción de las partes compradoras, el depósito de $20 millones actualmente en custodia.

Liquidez y balance

Con el fin de mejorar la liquidez en efectivo, la Compañía atrajo los $340 millones restantes en su $500 millones Senior Unsecured Revolving Credit Facility durante el primer trimestre.

Al 31 de marzo de 2020, la Compañía tenía una deuda total

n class-"xn-money">$1.600 millones con una tasa de interés promedio ponderada del 3,32%.  La deuda neta total a un EBITDA Corporativo de doce meses (según se define en la Sección 1.01 del Instrumento de Crédito Rotativo Senior No Garantizado de la Compañía) fue de 5.2x.

La Compañía está en conversaciones activas con sus prestamistas no garantizados para enmendar cada uno de sus acuerdos de préstamo no garantizados, ya que incumplió un pacto financiero sobre cada uno de sus préstamos de deuda no garantizados al final del primer trimestre y espera violar convenios financieros adicionales al final del segundo trimestre.  Además, la Compañía está en conversaciones con varios de sus prestamistas garantizados para obtener modificaciones de préstamos que pueden incluir renuncias al convenio, indulgencia o aplazamiento del servicio de la deuda, así como otro alivio.

Al 31 de marzo de 2020, Xenia tenía aproximadamente $397 millones de efectivo y quivalentes en efectivo, que incluían aproximadamente $35 millones de efectivo en cuentas de capital de trabajo a nivel de propiedad.

Además, la Compañía poseía aproximadamente $80 millones de efectivo restringido y depósitos de garantía al final del primer trimestre. Aproximadamente, se mantuvieron aproximadamente $67 millones de efectivo restringido en reservas de reemplazo de FF&E. La Compañía ha acordado con algunos de sus socios operativos que una parte de las reservas de reemplazo de FF&E de una propiedad respectiva pueden ser utilizadas para los gastos de operación del hotel, sujeto a restricciones y condiciones, incluyendo la reposición.

La Compañía estima que si todas sus propiedades suspendieran temporalmente las operaciones, sus gastos mensuales en efectivo recurrentes serían de aproximadamente $17 millones a $20 millones, incluyendo los gastos de operación del hotel, tales como salarios y beneficios, impuestos sobre bienes raíces e inmuebles, seguros, así como gastos generales y administrativos corporativos.  El servicio de la deuda de la Compañía, en caso de que se pague de acuerdo con los acuerdos de deuda actuales, totaliza $5 millones adicionales de gastos mensuales en efectivo.

Tras el pago de su primer trimestre de dividendo en abril, la Compañía espera suspender su dividendo a través del saldo del año a menos que determine que se requiere un dividendo adicional para mantener su estatus REIT.

Mercados de capitales

Durante el primer trimestre, la Compañía recompra un total de 165,516 acciones comunes para una contraprestación total de $2.3 millones. Al 31 de marzo de 2020, la Compañía tenía aproximadamente $94.7 millones restantes bajo su autorización de recompra de acciones. La Compañía no prevé utilizar el programa de recompra de acciones durante el resto de 2020.

Durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, la Compañía no emitió ninguna acción de su acción común a través de su programa At-The-Market ("ATM"). Al 31 de marzo de 2020, la Compañía tenía aproximadamente $62.6 millones disponibles para la venta bajo el programa de cajeros automáticos(s).

Gastos de capital

Durante los tres meses terminados el 31 de marzo de 2020, la Compañía invirtió $22 millones en su cartera.  Durante el trimestre, la Compañía completó sustancialmente las habitaciones, pasillos y renovación del espacio de reuniones en Park Hyatt Aviara Resort, Golf Club & Spa.  Además, la Compañía completó las renovaciones del espacio de reunión en The Ritz-Carlton, Pentagon City y Westin Oaks Houston en el Galleria.

La Compañía ha cancelado o diferido aproximadamente $50 millones de su presupuesto de gastos de capital de 2020, eliminando los gastos presupuestados no esenciales y continuando principalmente con proyectos actualmente en curso o para los cuales se han pedido materiales.  La estimación actual de la Compañía para gastos de capital de año completo es de aproximadamente $70 millones,una reducción de más del 40% desde el punto medio del rango de orientación previa de la Compañía de $110 millones a $130 millones.

Cada uno de los principales proyectos de 2020 de la compañía, incluyendo la renovación transformadora en Park Hyatt Aviara Resort, Golf Club & Spa, la renovación de habitaciones en Marriott Woodlands Waterway Hotel & Convention Center, y la renovación del espacio de reuniones existente en Hyatt Regency Grand Cypress, está progresando con ajustes en el alcance y el tiempo para reducir los desembolsos de capital de 2020.

Los componentes restantes de la renovación de Park Hyatt Aviara que se completará para el primer trimestre de 2021 incluyen la renovación importante del vestíbulo, el bar del vestíbulo y la terraza al aire libre, la conversión del restaurante existente en un nuevo concepto de comedor de tres comidas, la renovación principal del exterior, incluyendo el área de la piscina, el espacio de funciones exteriores y las mejoras a todo el ajardinar, y la renovación del spa y el área de fitness , así como la casa club de golf y su restaurante especializado.  La Compañía ha aplazado la renovación del campo de golf a una fecha posterior.

Se espera que la renovación completa de las habitaciones del Marriott Woodlands se complete en el tercer trimestre, mientras que el baño de invitados y los componentes del M Club se han aplazado a una fecha posterior.  La Compañía también ha aplazado ciertos elementos de alcance como parte de la renovación del salón de baile existente y el espacio para reuniones en Hyatt Regency Grand Cypress.

Pérdida por deterioro

Durante el primer trimestre de 2020, la Compañía registró un cargo por deterioro del estado de seguridad no en efectivo de $16.4 millones relacionados con Andaz Savannah y Bohemian Hotel Savannah Riverfront, Autograph Collection. Las deficiencias del estado de vida se atribuyeron directamente al continuo impacto importante causado por la pandemia COVID-19.

Perspectivas y orientaciones de 2020

El 11 de marzo de 2020,la Compañía retiró su orientación de año completo 2020 previamente emitida debido al aumento de la incertidumbre relacionada con el impacto financiero de COVID-19 a la Compañía.  Desde entonces, el impacto de la pandemia en sus operaciones ha aumentado significativamente y la incertidumbre en torno al equilibrio de 2020 continúa.  Como resultado, aparte de los gastos de pago y gastos de capital mencionados anteriormente, la Compañía no espera emitir orientación hasta que tenga más claridad sobre los fundamentos operativos.

Llamada de Ganancias del Primer Trimestre 2020

La Compañía llevará a cabo su conferencia telefónica trimestral el lunes 11 de mayo de 2020 a la 1:00 PM hora del este. Para participar en la conferencia telefónica, marque (855) 656-0921.  Además, un webcast en vivo de la conferencia telefónica estará disponible a través del sitio web de la Compañía, www.xeniareit.com.  Una repetición de la conferencia telefónica será archivada y disponible en línea a través de la sección de Relaciones con Inversores del sitio web de la Compañía durante 90 días.

Contact Information:

http://www.xeniareit.com