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Oct 30, 2020 1:21 AM ET

EastGroup Properties anuncia resultados del tercer trimestre de 2020


EastGroup Properties anuncia resultados del tercer trimestre de 2020

iCrowd Newswire - Oct 30, 2020

EastGroup Properties, Inc. anunció hoy los resultados de sus operaciones para los tres y nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020.

Al comentar el desempeño de EastGroup, Marshall Loeb, CEO, declaró: “Nuestro equipo y el rendimiento de la cartera continúan superando nuestras expectativas. El tercer trimestre fue uno de los trimestres más fuertes de la historia de nuestra compañía a pesar de las turbulencias globales. Es difícil saber cuándo los mercados volverán a una sensación de normalidad, pero nuestro sentido es que estamos relajando en esa dirección. Y, al otro lado de la pandemia, hay una serie de razones que nos dejan más optimistas sobre nuestras oportunidades que siquiera antes de la crisis. Un resultado de la pandemia que prevemos es la aceleración de una serie de tendencias positivas dentro de nuestra industria y mercados”.

GANANCIAS POR ACCIÓN

Tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020
Sobre una base diluida por acción, el beneficio por acción común (“EPS”) fue de 0,62 dólares durante los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con 0,60 dólares para el mismo período de 2019.  El ingreso neto de explotación de la Compañía (“PNOI”) aumentó en $5,513,000 ($0.14 por acción) durante los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.  Los gastos de depreciación y amortización aumentaron en $3,221,000 ($0.08 por acción diluida) durante los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.

Nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020
Las EPS diluidas durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020 fueron de $1.82 en comparación con $1.94 para el mismo período de 2019.  PNOI aumentó en $17,222,000 ($0.44 por acción) durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.  Los gastos de depreciación y amortización aumentaron en $8,646,000 ($0.22 por acción) durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.  EastGroup reconoció ganancias en ventas de inversiones inmobiliarias de $11,406,000 ($0.31 por acción) durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2019; no hubo ventas durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020.

FONDOS DE OPERACIONES Y INGRESOS NETOS DE EXPLOTACIÓN

Tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020
Para los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020, los fondos de operaciones atribuibles a accionistas comunes (“FFO”) fueron de 1,36 dólares por acción en comparación con 1,28 dólares por acción para el mismo trimestre de 2019, lo que representa un aumento del 6,3%.

PNOI aumentó en $5,513,000,o 9.1%, durante los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.  PNOI aumentó $3,934,000 de propiedades recién desarrolladas y de valor añadido, $1,448,000 de las mismas operaciones de propiedad (basadas en el mismo grupo de propiedades) y $1,071,000 de las adquisiciones de 2019 y 2020; PNOI disminuyó $930,000 de las propiedades operativas vendidas en 2019.

El mismo grupo de propiedades PNOI excluyendo los ingresos por despidos aumentó 2.3% en línea recta durante los tres meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo trimestre en 2019; sobre una base de efectivo (excluyendo los ajustes directos del alquiler y la amortización de los intangibles de alquiler por encima/por debajo del mercado), el mismo PNOI aumentó 3.0%.  La Compañía ha incluido en los cargos de alquiler diferido de ingresos de alquiler por acuerdos de aplazamiento ejecutados que califican para la orientación modificada relacionada con COVID-19 proporcionada por el Financial Accounting Standards Board (“FASB”) en sus mismas métricas de propiedad.  Puede encontrar información adicional sobre los contratos de alquiler diferido de la Compañía en la sección Impacto de la pandemia COVID-19 a continuación.

En línea recta, las tarifas de alquiler de los arrendamientos nuevos y de renovación (5,6% de la superficie cuadrada total) aumentaron un promedio del 28,0% durante los tres meses terminados el 30de septiembre de 2020.

Nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020
FFO para los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020 fue de $4.00 por acción en comparación con $3.71 por acción durante el mismo período de 2019, un aumento de 7.8%.

PNOI aumentó en $17,222,000,o 9.8%, durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019.  PNOI aumentó $12,126,000 de propiedades recién desarrolladas y de valor añadido, $4,876,000 de 2019 y 2020 adquisiciones y $3,332,000 de las mismas operaciones inmobiliarias (basadas en el mismo grupo de propiedades); PNOI disminuyó $3,122,000 de las propiedades operativas vendidas en 2019.

El mismo grupo de propiedades PNOI excluyendo los ingresos por despidos aumentó 2.2% en línea recta durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020, en comparación con el mismo período de 2019; sobre una base de efectivo (excluyendo los ajustes directos del alquiler y la amortización de los intangibles de alquiler por encima/por debajo del mercado), el mismo PNOI aumentó 3.6%.  La Compañía ha incluido en los gastos de alquiler de rentas de alquiler cargos por aplazamiento ejecutados que califican para la guía modificada relacionada con COVID-19 proporcionada por el FASB en sus mismas métricas de propiedad.  Puede encontrar información adicional sobre los contratos de alquiler diferido de la Compañía en la sección Impacto de la pandemia COVID-19 a continuación.

En línea recta, las tarifas de alquiler de los arrendamientos nuevos y de renovación (15,2% de la superficie cuadrada total) aumentaron un promedio del 23,1% durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020.

El mismo grupo de propiedades para los tres y nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020 incluye propiedades que se incluyeron en la cartera operativa para todo el período comprendido entre el 1 de enero de 2019 y el 30 de septiembre de 2020; esta piscina se compone de propiedades que contienen 38,737,000 pies cuadrados.

FFO, PNOI y Same PNOI son medidas financieras no GAAP, que se definen en Definiciones más adelante en esta versión. Las conciliaciones de los ingresos netos con PNOI y el mismo PNOI, y los ingresos netos atribuibles a EastGroup Properties, Inc. Los accionistas comunes a FFO se presentan en el calendario adjunto “Reconciliaciones de GAAP a medidas no GAAP.”

IMPACTO DE LA PANDEMIA DE COVID-19
El 11 de marzo de 2020,la Organización Mundial de la Salud caracterizó a COVID-19 como pandemia.  Las economías mundiales, nacionales y locales siguen siendo afectadas por la pandemia y los esfuerzos de mitigación para combatir la propagación del COVID-19.

Durante el transcurso de la pandemia COVID-19, los Estados Unidos han experimentado y pueden seguir experimentando importantes impactos en la salud, sociales y económicos de COVID-19.  Las operaciones, ocupación y cobros de rentas de EastGroup se han mantenido estables durante este período.  Al 26 de octubre de 2020,la Compañía ha recibido solicitudes de alivio de alquiler, principalmente en forma de solicitudes de aplazamiento de pago, de aproximadamente el 28% de sus clientes.  A modo de comparación, esto es sólo un ligero aumento con respecto al 26% a finales de abril de 2020 durante el comienzo de la pandemia.  Hasta la fecha, aproximadamente el 17% de estas solicitudes se han concedido algún tipo de alivio, lo que representa aproximadamente el 5% de los clientes de la Compañía sobre una base de pies cuadrados.  La Compañía ha ejecutado acuerdos de aplazamiento de renta por un total de $1.7 millones,lo que representa aproximadamente el 0.5% de los ingresos estimados de la Compañía para 2020.  Th

Los aplazamientos incluyen aproximadamente $1,5 millones que fueron aplicables a períodos hasta el 30 de septiembre de 2020 y aproximadamente $150,000 para períodos futuros.  Los términos difieren para cada acuerdo de aplazamiento, y todos los pagos de alquiler diferido que vencieron hasta el 30 de septiembre de 2020 se han cobrado.  Bajo la orientación modificada relacionada con COVID-19 proporcionada por la FASB, los ingresos por alquiler para la mayoría de estos acuerdos de aplazamiento($1,4 millones de los $1,7 millones)califican para ser reconocidos como ingresos de alquiler en los períodos en los que se cobraron bajo los términos originales de los arrendamientos.  Estas solicitudes se están manejando caso por caso, y las respuestas de la Compañía dependen en gran medida de su comprensión de la solidez financiera del cliente, los impactos operativos y de ganancias que está experimentando el cliente, y la capacidad o incapacidad del cliente para obtener capital a través de emisiones de deuda o capital, programas de asistencia del gobierno u otros medios.  A partir del 26 de octubre de 2020,los aplazamientos de pago de alquiler y otras formas de alivio del alquiler no han sido materiales; la Compañía continúa monitoreando activamente la situación en evolución y su impacto en los flujos de efectivo y las operaciones de la Compañía.

A partir del 26 de octubre de 2020,el estado de aplazamiento de pago de alquiler y cobro de la Compañía era el siguiente:

Mes en el año 2020

 

% del alquiler

Recogido (1)

 

% de no recolectado
Alquiler diferido a
Período futuro

 

% de no recolectado
Alquiler con no
Acuerdo de aplazamiento

             

Marzo

 

99.8%

 

—%

 

0.2%

Abril

 

99.7%

 

0.1%

 

0.2%

Mayo

 

98.9%

 

0.7%

 

0.4%

Junio

 

98.6%

 

0.9%

 

0.5%

Julio

 

98.9%

 

0.7%

 

0.4%

Agosto

 

99.0%

 

0.5%

 

0.5%

Septiembre

 

99.2%

 

0.2%

 

0.6%

Octubre (2)

 

97.6%

 

0.1%

 

2.3%

 

(1) Los pagos de los clientes se reciben diariamente. La información de cobro presentada está actualizada hasta el 26 de octubre de 2020, y la Compañía prevé seguir recibiendo pagos de alquiler que aumentarán el % del alquiler recaudado.

(2) Asume colecciones de inquilinos relacionados con el gobierno. A modo de comparación, a partir del 26 de octubre de 2020, los ingresos por alquiler de octubre son ligeramente superiores a los ingresos de alquiler de septiembre a partir del 26 de septiembre de 2020.

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Al 30 de septiembre de 2020, elmercado más grande de EastGroup, representaba aproximadamente el 13,5% de la cartera total de la Compañía sobre una base anualizada de alquiler, y la cartera de Houston de la Compañía estaba arrendada y ocupada en 96.2%.  Al 26 de octubre de 2020,EastGroup había recaudado los siguientes porcentajes de su alquiler mensual por sus propiedades en Houston: 100% para marzo a junio, 99.3% para julio, 98.8% para agosto, 99.0% para septiembre, y 98.4% para octubre (supone colecciones de inquilinos relacionados con el gobierno).

Creemos que la situación financiera y el balance de EastGroup siguen siendo sólidos.  Al 30 de septiembre de 2020,el saldo pendiente de las facilidades de crédito rotativo no garantizadas de $395 millones de la Compañía era de $77.5 millones,proporcionando $317.5 millones de capacidad disponible.  La disponibilidad en las facilidades de crédito rotativo ha aumentado a la capacidad total de 395 millones de dólares al 26de octubre de 2020.  EastGroup no ha sorteado montos en sus facilidades de crédito rotativo no garantizadas, excepto para fines corporativos generales en el curso ordinario de los negocios.  La Compañía cumple con sus convenios de deuda al 30 de septiembre de 2020 y prevé permanecer en cumplimiento durante el futuro previsible.  La reciente actividad de deuda y capital de la Compañía se describe a continuación en Fortaleza financiera y flexibilidad.

La Compañía ha continuado la construcción de proyectos de desarrollo y valor añadido ya activos.  Durante el segundo y tercer trimestre, EastGroup no comenzó a construir nuevos proyectos de desarrollo.  Durante el cuarto trimestre, la Compañía prevé iniciar la construcción de nuevos proyectos de desarrollo como se prevé en la sección Outlook para 2020 de esta versión.  La Administración continuará monitoreando las condiciones económicas de los mercados de la Compañía para determinar si comenzar la construcción de proyectos de desarrollo futuros adicionales.

Los impactos futuros de COVID-19 en la Compañía dependen en gran medida de la gravedad y duración de la incertidumbre económica y su efecto en los clientes de EastGroup y no se pueden predecir con certeza en este momento.

Adquisiciones
En septiembre, la Compañía adquirió 29 acres de tierra de desarrollo en Ft. Myers por $3.3 millones. Se espera que el terreno, adyacente al SunCoast Commerce Center de la Compañía, acomode el desarrollo futuro de aproximadamente 370.000 pies cuadrados en cuatro edificios.

Después del cuarto de final, la Compañía cerró la adquisición de Rancho Distribution Center en el submercado Inland Empire West de Los Angeles. El edificio de distribución multiinquilino de 162.000 pies cuadrados fue adquirido por $27.8 millones.  La adición de esta propiedad trae la propiedad de EastGroup en Los Angeles,que actualmente está 100% arrendado, a 2.5 millones de pies cuadrados.

PROPIEDADES DE DESARROLLO Y VALOR AÑADIDO
Durante el segundo y tercer trimestre de 2020, EastGroup no comenzó la construcción de nuevos proyectos de desarrollo.  Los proyectos de desarrollo iniciados durante el primer trimestre de 2020 se detallan en la siguiente tabla:

Proyectos de Desarrollo Iniciados en 2020

 

Ubicación

 

Tamaño

 

Anticipado
Fecha de conversión

 

Proyectado
Costos totales

 
       

(pies cuadrados)

     

(En miles)

 
                   

Puerta de enlace 4

 

Miami, FL

 

197,000

   

06/2021

 

$

23,800

   

SunCoast 7

 

Ft. Myers

 

77,000

   

11/2021

 

8,400

   

Inicio de los proyectos de desarrollo total

     

274,000

       

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ss”prnews_span”>$

 

32,200

 

Al 30 de septiembre de 2020, el programa de desarrollo y valor añadido de EastGroup consistió en 13 proyectos (2.198.000 pies cuadrados) en 9 ciudades.  Los proyectos, que en conjunto fueron arrendados al 26% hasta el 26 de octubre de 2020,tienen un costo total proyectado de $226,7 millones,de los cuales 24,9 millones de dólares se mantuvieron por gastar hasta el 30 de septiembre de 2020.

Durante el tercer trimestre de 2020, EastGroup transfirió (a principios del 90% ocupado o un año después de la fecha de finalización del shell/adquisición de valor-agregar) siete proyectos de desarrollo y valor añadido a la cartera de bienes raíces.  Los proyectos, que se encuentran en Miami, Tampa, Fort Myers, Charlotte, Dallas y San Diego,contienen un total de 899,000 pies cuadrados y son 86% arrendados al 26 de octubre de 2020.

Las propiedades de desarrollo y valor añadido transferidas a la cartera de bienes raíces durante los primeros nueve meses de 2020 se detallan en la siguiente tabla.

Desarrollo y valor añadido
Propiedades transferidas a Real
Propiedades de finca en 2020

 

Ubicación

 

Tamaño

 

Conversión
Fecha

 

Acumulativo
Costo a partir de
9/30/20

 

Por ciento
Arrendado como
de 10/26/20

       

(pies cuadrados)

     

(En miles)

   
                     

Centro Logístico 6 y 7 (1)

 

Dallas

 

142,000

   

01/2020

 

$

15,781

   

100%

Settlers Crossing 1

 

Austin

 

77,000

   

01/2020

 

9,418

   

100%

Settlers Crossing 2

 

Austin

 

83,000

   

01/2020

 

8,807

   

100%

Parc North 5

 

Dallas

 

100,000

   

02/2020

 

9,114

   

84%

Centro de Comercio Aeroportuario 3

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Charlotte

 

96,000

03/2020

 

8,893

100%

Horizonte VIII y IX

 

Orlando

 

216,000

04/2020

 

18,218

100%

Diez West Crossing 8

 

Houston

 

132,000

04/2020

 

9,831

65%

Tri-County Crossing 1 & 2

 

San Antonio

 

203,000

04/2020

 

16,133

100%

SunCoast 8

 

Ft. Myers

 

77,000

05/2020

 

8,333

100%

CreekView 121 5 y 6

 

Dallas

 

139,000

06/2020

 

15,531

100%

Parc North 6

 

Dallas

 

96,000

07/2020

 

10,783

100%

SunCoast 6

 

Ft. Myers

 

81,000

07/2020

 

8,600

100%

Centro Tecnológico de Arlington 1 y 2 (1)

 

Dallas

 

151,000

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08/2020

 

14,286

18%

Puerta de enlace 5

 

Miami, FL

 

187,000

08/2020

 

25,073

100%

Steele Creek IX

 

Charlotte

 

125,000

08/2020

 

11,141

100%

Robles Grandes 75 2 (1)

 

Tampa

 

150,000

09/2020

 

14,925

100%

Rocky Point 2 (1)

 

San Diego, CA

 

109,000

09/2020

 

19,876

100%

Total de proyectos transferidos

2,164,000

$

224,743

91%

Rendimiento estabilizado proyectado (2)

 

7.3%

 

(1) Estos proyectos de valor añadido fueron adquiridos por EastGroup.

(2) Rendimiento medio ponderado basado en los ingresos netos de explotación de la propiedad al 100% de ocupación y alquileres calculados en línea recta.

Dividendos
EastGroup declaró un dividendo en efectivo de 0,79 dólares por acción en el tercer trimestre de 2020, lo que representó un aumento del 5,3% con respecto al dividendo del trimestre anterior.  El dividendo del tercer trimestre, que se pagó el 15 de octubre de 2020,fue la distribución de efectivo trimestral de 163por parte de la Compañía consecutiva a los accionistas. La Compañía ha aumentado o mantenido su dividendo durante 28 años consecutivos y lo ha aumentado 25 años durante ese período, incluyendo aumentos en cada uno de los últimos nueve años. La tasa de dividendos anualizados de 3,16 dólares por acción dio un 2,3%

e precio de las acciones de cierre de $135.71 el 26 de octubre de 2020.

FORTALEZA FINANCIERA Y FLEXIBILIDAD
EastGroup continúa manteniendo un balance sólido y flexible. La capitalización de mercado de deuda con total fue del 19,2% al 30 de septiembre de 2020. Para el tercer trimestre de 2020, el ratio de cobertura de intereses y cargos fijos de la Compañía fue de 7,43 veces y su ratio de deuda con ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización de bienes inmuebles (“EBITDAre”) fue de 4,88x.  EBITDAre es una medida financiera no GAAP definida en Definiciones más adelante en esta versión.  Una conciliación de los Ingresos Netos con EBITDAre se presenta en el cronograma adjunto “Reconciliaciones de GAAP a Medidas no GAAP.”

Durante el tercer trimestre, EastGroup emitió y vendió 238.086 acciones de acciones comunes en el marco de su programa continuo de oferta de capital común a un precio promedio de 133,27 dólares por acción, proporcionando ingresos netos agregados a la Compañía de $31.4 millones.  Durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2020,EastGroup emitió y vendió 587.544 acciones de acciones comunes bajo su programa continuo de capital común a un precio promedio de $130.59 por acción, proporcionando ganancias netas agregadas a la Compañía de $75.7 millones.

Como se anunció anteriormente, en julio de 2020,la Compañía y un grupo de prestamistas acordaron términos sobre la colocación privada de $175 millones de billetes senior no garantizados con una tasa de interés fija promedio ponderada de 2.65%.  La nota de $100 millones tiene un plazo de 10 años y una tasa de interés fija de 2.61%, y la nota de $75 millones tiene un plazo de 12 años y una tasa de interés fija de 2.71%.  Estas fechas de vencimiento complementan el calendario de vencimiento de la deuda existente de la Compañía.  Las notas de fecha 17 de agosto de 2020, fueron emitidas y vendidas el 14 de octubre de 2020 y requieren pagos solo de intereses. Las notas no serán ni han sido registradas bajo la Ley de Valores de 1933, en su forma enmendada, y no podrán ofrecerse ni venderse en los Estados Unidos sin registro ni una exención aplicable de los requisitos de registro.

En agosto, la Compañía realizó un pago principal programado de $30 millones en sus notas senior no garantizadas con una tasa de interés de 3.8%.

Después de cuartos de fin, EastGroup pagó (sin penalización) un préstamo hipotecario con un saldo de $45.9 millones,una tasa de interés del 4,39% y una fecha de vencimiento original del 5 de enero de 2021.

PERSPECTIVAS PARA 2020
SE estima que epS para 2020 está en el rango de $2.40 a $2.44. Se estima que el FFO por acción atribuible a los accionistas comunes para 2020 está ahora en el rango de 5,33 a 5,37 dólares.  El cuadro siguiente concilia los ingresos netos previstos atribuibles a los accionistas comunes al FFO proyectado.  Los ingresos netos estimados atribuibles a los accionistas comunes no son una proyección y se proporcionan únicamente para satisfacer los requisitos de divulgación de la Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos.

Las proyecciones de EastGroup se basan en las creencias y suposiciones actuales de la administración sobre nuestro negocio, la industria y los mercados en los que operamos; existen riesgos e incertidumbres conocidos y desconocidos asociados con estas proyecciones.  La Compañía no asume ninguna obligación de actualizar públicamente cualquier declaración prospectiva, incluyendo su Outlook para 2020, ya sea como resultado de nueva información, eventos futuros o de otra manera.  La pandemia COVID-19 ha perturbado las economías mundiales, nacionales y locales y los mercados financieros; es difícil predecir el impacto futuro en nuestro negocio, la condición financiera, los resultados de las operaciones y los flujos de efectivo.  Consulte las divulgaciones de “Declaraciones prospectivas” incluidas en esta publicación de ganancias y “Factores de riesgo” divulgadas en nuestros informes anuales y trimestrales presentados ante la Comisión de Valores y Cambios para obtener más información.

   

Rango bajo

 

Alto rango

   

Q4 2020

 

Y/E 2020

 

Q4 2020

 

Y/E 2020

   

(En miles, excepto por datos de acción)

                 

Resultado neto atribuible a los accionistas comunes

 

$

22,899

   

94,081

   

24,471

   

95,653

 

Depreciación y amortización

 

29,733

   

115,394

   

29,733

   

</span class=”>

prnews_span”>115.394

 

Fondos de operaciones atribuibles a accionistas comunes

 

$

52,632

209,475

54,204

211,047

Acciones diluidas

 

39,631

39,280

39,631

39,280

 

Datos por acción (diluidos):

Resultado neto atribuible a los accionistas comunes

 

$

0.58

2.40

0.62

2.44

 

Fondos de operaciones atribuibles a accionistas comunes

 

1.33

5.33

1.37

5.37

 

 

Para el punto medio se utilizaron los siguientes supuestos:

Métricas

 

Revisado
Orientación para
Año 2020

 

Ganancias de julio
Lanzamiento
Orientación para
Año 2020

 

Actual para el año
2019

FFO por acción

 

$5.33 – $5.37

 

$5.23 – $5.33

 

$4.98

Aumento de FFO por acción con el año anterior

 

7.4%

 

6.0%

 

6.9%

Mismo crecimiento del PNOI: base de efectivo (1)(2)

 

2.5% – 3.5%

 

2.0% – 3.0%

 

4.7%

Ocupación media de fin de mes

 

96.5%

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ngen8″ nowrap”nowrap”>

96.0%

 

96.9%

Ingresos de la tarifa de terminación de arrendamiento

 

$700,000

 

$500,000

 

$1.3 millones

Reservas para alquiler incobrable (No hay deudas incobrables identificadas para el cuarto trimestre de 2020)

 

$2.3 millones

 

$3.6 millones

 

$448,000

Comienza el desarrollo:

Pies cuadrados

 

825,000

 

1,0 millones

 

2,7 millones

Inversión total proyectada

 

$85 millones

 

$100 millones

 

$262 millones

Adquisiciones de propiedades de valor añadido (inversión total proyectada)

 

$30 millones

 

Ninguno

 

$108 millones

Adquisiciones de propiedades operativas

 

$15 millones

 

$6 millones

 

$142 millones

Disposiciones de propiedad operativa

(Las posibles ganancias sobre las disposiciones no se incluyen en las proyecciones)

 

$20 millones

 

$10 millones

 

$66 millones

Cierre de la deuda no garantizada en el período

 

$275 millones con un 2,56% de peso
tasa de interés promedio

 

$275 millones con un 2,56% de peso
tasa de interés promedio

 

$290 millones a 3.45% de tasa de interés promedio ponderada

Emisiones comunes de acciones

 

$110 millones

 

$110 millones

 

$288 millones

Gastos generales y administrativos

 

$15.1 millones

 

$14.9 millones

 

$16.4 millones

 

(1) Incluye las propiedades que han estado en la cartera operativa desde 1/1/19 y se prevé que estén en la cartera operativa hasta el 12/31/20; incluye 38.612.000 pies cuadrados.

(2) Excluye los ajustes directos del alquiler, la amortización de los intangibles de alquiler de mercado para los arrendamientos adquiridos y los ingresos por terminaciones de arrendamiento. Incluye los ingresos de alquiler para los acuerdos de aplazamiento ejecutados que califican para la orientación modificada relacionada con COVID-19 proporcionada por el FASB.  La Guía Revisada para el Año 2020 incluye un proyecto de $350,000 de reservas para alquiler incobrable.

Definiciones
Los principales responsables de la toma de decisiones de la Compañía utilizan dos medidas principales de resultados operativos en la toma de decisiones: (1) fondos de operaciones atribuibles a accionistas comunes (“FFO”) y (2) ingresos netos de explotación de la propiedad

(“PNOI”), definido como Ingresos de operaciones inmobiliarias menos Gastos de operaciones inmobiliarias (incluyendo gastos de honorarios de gestión interna basados en el mercado) más la participación de la Compañía en los ingresos y gastos de explotación de propiedades de sus inversiones inmobiliarias menos de su propiedad.

FFO se calcula de acuerdo con las normas establecidas por la National Association of Real Estate Investment Trusts, Inc. (“Nareit”).  En diciembre de 2018,Nareit publicó el “Nareit Funds from Operations White Paper – 2018 Restatement” (el “Libro Blanco de 2018”), que reafirmó, y en algunos casos refinó, las determinaciones anteriores de Nareit sobre el FFO.  La orientación del Libro Blanco de 2018 permite a los preparadores una opción en lo que se refiere a si las ganancias o pérdidas en venta, o los cargos por deterioro, sobre activos inmobiliarios incidentales a los negocios de un REIT están excluidos del cálculo de FFO.  EastGroup ha hecho la elección para excluir la actividad relacionada con dichos activos que son incidentales a nuestro negocio.  La Compañía ha ajustado sus resultados de 2018 y anteriores, según sea necesario, para reflejar esta orientación.  El FFO se calcula como un resultado neto (pérdida) atribuible a los accionistas comunes computados de acuerdo con los principios contables generalmente aceptados de los Estados Unidos (“GAAP”), excluyendo las ganancias y pérdidas de las ventas de bienes inmuebles (incluidos otros activos incidentales al negocio de la Compañía) y las pérdidas por deterioro, ajustadas para la depreciación y depreciación relacionadas con bienes raíces, y después de ajustes por asociaciones no amortizadas y empresas conjuntas.

FFO Excluyendo Ganancias por Bajas y Conversión Involuntaria se calcula como FFO (como se define anteriormente), ajustado para excluir la ganancia por bajas y la conversión involuntaria.  La Compañía cree que la exclusión de ganancias por bajas y conversión involuntaria presenta una comparación más significativa del desempeño operativo.

EastGroup a veces se refiere a PNOI de Las mismas propiedades como “Same PNOI” en este comunicado de prensa y la reconciliación que lo acompaña; la Compañía también presenta el mismo PNOI excluyendo los ingresos de las terminaciones de arrendamiento.  La Compañía presenta Same PNOI y Same PNOI Excluyendo los Ingresos de Terminaciones de Arrendamiento como una medida suplementaria de desempeño a nivel de propiedad utilizada para evaluar el desempeño de las inversiones de la Compañía en activos inmobiliarios y sus resultados operativos sobre una misma base de propiedad.  La Compañía cree que es útil evaluar el mismo PNOI excluyendo los ingresos de las terminaciones de arrendamiento tanto en línea recta como en efectivo.  La base en línea recta se calcula promediando los pagos de alquiler de los clientes a lo largo de la vida de los arrendamientos; GAAP requiere el reconocimiento de los ingresos de alquiler en línea recta.  La base de efectivo excluye los ajustes para el alquiler en línea recta y la amortización de los intangibles de alquiler de mercado para arrendamientos adquiridos; la base de efectivo es un indicador de los alquileres cobrados a los clientes por la Compañía durante los períodos presentados y es útil para analizar el crecimiento del alquiler incrustado en la cartera de la Compañía.  Mismas propiedades se define como propiedades operativas propiedad durante todo el período actual y el período de informe del año anterior.  Las propiedades desarrolladas o adquiridas quedan excluidas hasta que se mantienen en la cartera operativa tanto para los períodos de notificación del año actual como del año anterior.  También se excluyen las propiedades vendidas durante los períodos de notificación del año actual o anterior.

FFO y PNOI son mediciones suplementarias de informes de la industria utilizadas para evaluar el desempeño de las inversiones de la Compañía en activos inmobiliarios y sus resultados operativos. La Compañía cree que la exclusión de la depreciación y amortización en los cálculos de PNOI y FFO de la industria proporciona indicadores suplementarios del desempeño de las propiedades ya que los valores inmobiliarios han aumentado o caído históricamente con las condiciones del mercado. PNOI y FFO calculados por la Compañía pueden no ser comparables a medidas con títulos similares pero calculados de manera diferente para otros fideicomisos de inversión inmobiliaria (“REITs”). Los inversores deben ser conscientes de que los artículos excluidos o agregados de nuevo a FFO son componentes significativos para entender y evaluar el desempeño financiero de la Compañía.

Los principales responsables de la toma de decisiones de la Compañía también utilizan Ganancias antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización para Bienes Raíces (“EBITDAre”) en la toma de decisiones.  El EBITDAre se define como Ingreso Neto, ajustado por ganancias y pérdidas por ventas de inversiones inmobiliarias, bienes raíces no operativos y otros activos incidentales al negocio de la Compañía, gastos de intereses, gastos de impuestos sobre la renta, depreciación y amortización.  EBITDAre es una medida financiera no GAAP utilizada para medir el desempeño operativo de la Compañía y su capacidad para cumplir con las obligaciones de pago de intereses y pagar dividendos trimestrales de acciones de forma no liquidada.

Los principales responsables de la toma de decisiones de EastGroup también utilizan su relación deuda-EBITDAre, una medida financiera no GAAP calculada dividiendo la deuda de la Compañía por sus EBITDAre, al analizar la condición financiera y el desempeño operativo de la Compañía en relación con su apalancamiento.

Los intereses de la Compañía y los ratios de cobertura de cargos fijos son medidas financieras no GAAP calculadas dividiendo el EBITDAre de la Compañía por sus gastos de intereses.  Estos coeficientes proporcionan una base para el análisis del apalancamiento de la Compañía, el desempeño operativo y su capacidad para atender los pagos de intereses adeudados por su deuda.

LLAMADA DE CONFERENCIA
EastGroup organizará una conferencia telefónica y un webcast para discutir los resultados de su tercer trimestre y revisar las operaciones actuales de la Compañía el miércoles 28 de octubre de 2020,a las 11:00 a.m. hora del este. Una transmisión en vivo de la conferencia telefónica está disponible marcando 1-877-876-9173 (id de conferencia: EastGroup) o por webcast a través de un enlace en el sitio web de la Compañía en www.eastgroup.net. Si no puede escuchar la llamada de conferencia en vivo, una repetición de teléfono y webcast estará disponible hasta el miércoles, 4 de noviembrede 2020. Se puede acceder a la reproducción telefónica marcando 1-800-753-5212, y se puede acceder a la reproducción de webcast a través de un enlace en el sitio web de la Compañía en www.eastgroup.net.

INFORMACIÓN COMPLEMENTARIA
La información financiera suplementaria está disponible bajo Resultados Trimestrales en la sección relaciones con inversionistas del sitio web de la Compañía en www.eastgroup.net o a petición llamando a la Compañía al 601-354-3555.

INFORMACIÓN DE LA EMPRESA
EastGroup Properties, Inc., una empresa S&P MidCap 400, es un fideicomiso de inversión inmobiliaria de capital autoadministrado enfocado en el desarrollo, adquisición y operación de propiedades industriales en los principales mercados de Sunbelt en todo Estados Unidos con énfasis en los estados de Florida, Texas, Arizona, California y Carolina del Norte. El objetivo de la Compañía es maximizar el valor para los accionistas al ser un proveedor líder en sus mercados de espacio de distribución de negocios funcional, flexible y de calidad para clientes sensibles a la ubicación (principalmente en el rango de 15.000 a 70.000 pies cuadrados). La estrategia de crecimiento de la Compañía se basa en la propiedad de las principales instalaciones de distribución generalmente agrupadas cerca de las principales características de transporte en submercados con oferta. La cartera de EastGroup, que incluye proyectos de desarrollo y adquisiciones de valor añadido en arrendamiento y en construcción, actualmente incluye aproximadamente 45,8 millones de pies cuadrados. Los comunicados de prensa de EastGroup Properties, Inc. están disponibles en el sitio web de la Compañía en www.eastgroup.net.

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