¿Es un amarre, un muelle o un apartamento? Espere, ¡es un Dockominium!

El termino "dockominium" no esta definido en la Ley de Condominios de Georgia ni en la jurisprudencia de Georgia. Dockominiums como un interes en la tierra se derivan de la Ley de Condominios de Georgia, que define "Propiedad" como incluyendo "cualquier bien inmueble y cualquier interes en bienes inmuebles, incluyendo sin limitaciones, las parcelas de espacio aereo."

Los estados adyacentes a Georgia han definido el termino "dockominium" a traves de la jurisprudencia. El Tribunal de Circuito de Florida define un "dockominium" como "la version acuatica de un condominio, que permite al comprador adquirir un amarre con derecho a utilizar los elementos comunes del puerto deportivo". Los tribunales de Carolina del Norte y Tennessee definen dockominium de forma similar a la definicion de Florida. En Carolina del Norte, un dockominium es "un espacio individual de amarre para embarcaciones que un puerto deportivo vende o alquila a largo plazo a un navegante individual". Segun el Tribunal de Apelacion de Tennessee, un dockominium es "una serie de espacios para embarcaciones en un muelle que pueden venderse individualmente" y se rige por las mismas normas que los condominios en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal de Tennessee.

A efectos de recaudacion de cuotas, un dockominium se trata como un bien inmueble. Una asociacion de condominos puede hacer responsable al propietario de una unidad de condominio de las cuotas impagadas. El Tribunal de Apelaciones de Georgia establece que, "En la medida en que los instrumentos del condominio asi lo dispongan, la obligacion personal del propietario de la unidad y el gravamen por las cuotas incluiran. . . [los gastos de cobro, incluidas las costas judiciales, los gastos de venta, los gastos necesarios para la proteccion y conservacion de la unidad y los honorarios razonables de los abogados en los que se haya incurrido[.]"

El Codigo de Georgia establece que todas las cuotas vencidas y pagaderas por el propietario de la unidad constituyen un gravamen contra la unidad superior a todos los demas gravamenes, excepto el gravamen de cualquier primera hipoteca o hipoteca secundaria de dinero de compra que cubra la unidad, siempre que ni el cesionario ni ningun cesionario sucesor en la hipoteca sea el vendedor de la unidad.

De acuerdo con el orden publico del Estado de Georgia, las asociaciones de condominos tienen poder suficiente para exigir el cobro de las cuotas, ya que de lo contrario, estas entidades no podrian seguir funcionando y cumpliendo con sus obligaciones sin gravar injustamente a los demas miembros de la comunidad.

La asociacion que rige el puerto deportivo es la propietaria y se encarga de su mantenimiento, pero puede resultar dificil hacer frente a sus obligaciones si demasiados propietarios dejan de pagar sus cuotas. Suponiendo que la asociacion que rige el condominio de muelles tiene un propietario de la unidad en mora en sus evaluaciones, y hay un derecho de retencion automatico que viaja con la Propiedad en virtud de la Ley de Condominios de Georgia, la asociacion puede reducir su derecho de retencion de las evaluaciones a la sentencia. El Codigo de Georgia establece que "el gravamen [s] puede ser ejecutado por la asociacion por una accion, el juicio, y la ejecucion de la misma manera que otros gravamenes para la mejora de la propiedad inmobiliaria." Al reducir el gravamen de las cuotas a una sentencia, la comunidad crea una herramienta para cobrar las cuotas de los propietarios que no pagan.

Aqui es donde empieza la diversion. ¿Como cobra la asociacion su sentencia? La asociacion puede ejecutar su sentencia contra el dockominio sujeto a gravamenes que pueden tener prioridad. Por lo general, la asociacion tendra un derecho de retencion de primera prioridad que viaja con la propiedad. Sin embargo, el derecho de retencion de la asociacion puede estar subordinada a una hipoteca de compra de dinero o escritura para garantizar la deuda.

Una asociacion no puede querer ejecutar su juicio contra la unidad de dockominium si otro acreedor tiene prioridad en la propiedad, como el acreedor debe ser pagado el valor de su derecho de retencion antes de que la asociacion podria tomar el titulo de la propiedad a traves de una venta de sheriff.

En una venta judicial, el sheriff puede embargar la Propiedad vendiendo el amarre para pagar la sentencia de la asociacion. Si la sentencia de la asociacion es el unico gravamen sobre la propiedad o el gravamen de primera prioridad, la asociacion puede ejecutar su juicio con una oferta de credito hasta el importe total de su juicio. El sheriff tiene derecho a comision por la venta, que se establece por la ley.

Una venta del sheriff es diferente de una venta de ejecucion no judicial. Una venta de ejecucion no judicial se llevaria a cabo en nombre de un prestamista que tenia un poder de venta en su escritura para garantizar la deuda. Una asociacion que ejecuta un embargo judicial no esta ejerciendo un poder de venta en una escritura para garantizar la deuda porque puede no tener una hipoteca o una escritura para garantizar la deuda. Mientras que la asociacion que lleva a cabo una venta judicial debe tener una sentencia en el momento de la venta, el prestamista puede o no tener una sentencia contra el propietario de la unidad en el momento de una venta de ejecucion no judicial. Si la asociacion es el prestamista en la venta dockominium, puede ser posible llevar a cabo una venta no judicial de un amarre. Si los documentos de gobierno conceden un poder de venta a la asociacion, que puede permitir a la asociacion para llevar a cabo una venta no judicial de la dockominium tambien.

Francesca Macchiaverna es un socio de HunterMaclean. Es una litigante experimentada y representa a clientes en el cobro de deudas comerciales entre empresas. Puede ponerse en contacto con ella en el 912.236.0261 o en [email protected].